Cùng một tòa căn hộ nhưng mỗi bản dự toán ghi một diện tích khác nhau là chuyện không hiếm. Nguyên nhân thường là mỗi bên đang tính một loại diện tích. Diện tích sàn xây dựng căn hộ gồm cả tường bao, tường chung, cột và hộp kỹ thuật. Con số này luôn lớn hơn diện tích thông thủy, tức phần khách thuê thực sự dùng được.
Với chủ đầu tư xây căn hộ cho thuê, ba loại diện tích quyết định ba việc khác nhau. Đó là xin phép xây dựng, lập dự toán và định giá cho thuê. Hãy cùng AFTA đi từ định nghĩa đến cách tính. Sau đó áp vào một công trình cụ thể trên lô đất 5×20 tại Đà Nẵng.
Diện tích sàn xây dựng căn hộ là gì
Cụm từ này xuất hiện trong hai bối cảnh, và cách hiểu ở mỗi nơi hơi khác nhau. Một bên là người mua căn hộ chung cư. Bên kia là chủ đất tự xây nhà nhiều căn hộ để cho thuê.
Diện tích căn hộ theo thỏa thuận mua bán
Ở chung cư, diện tích sàn xây dựng đo từ tim tường. Chủ đầu tư thường dùng con số này để tính giá bán. Con số có giá trị pháp lý lại là diện tích sử dụng theo kích thước thông thủy.
Điều 143 Luật Nhà ở 2023 tính vào đó tường ngăn phòng, ban công và lô gia. Phần không tính là tường bao, tường chung giữa các căn, cột và hộp kỹ thuật. Giấy chứng nhận ghi theo diện tích thông thủy, còn Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn công thức đo. Hai con số thường lệch nhau khoảng 10% trở lên. Hợp đồng cần ghi rõ đang dùng loại nào.
Trong hồ sơ xây dựng căn hộ cho thuê
Khi tự xây nhà nhiều căn hộ, diện tích sàn xây dựng là tổng sàn các tầng. Mỗi tầng được đo đến mép ngoài tường bao. Hồ sơ cấp phép, dự toán và hợp đồng thi công đều bám theo con số này. Diện tích thông thủy chỉ xuất hiện ở khâu cuối, khi niêm yết từng căn cho khách thuê. Phần còn lại của bài đi theo góc của chủ đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê.
Phân biệt diện tích sàn xây dựng, diện tích xây dựng và thông thủy
Ba cụm từ này hay bị dùng lẫn trong cùng một cuộc trao đổi. Bảng dưới đây tách chúng theo cách đo và mục đích sử dụng.
| Loại diện tích | Cách đo | Dùng vào việc |
|---|---|---|
| Diện tích xây dựng | Phần đất công trình chiếm, đo theo mép ngoài tường tầng trệt | Tính mật độ xây dựng |
| Diện tích sàn xây dựng | Tổng sàn các tầng, gồm tường bao, tường chung, cột, hộp kỹ thuật, cầu thang, hành lang | Hồ sơ cấp phép, hệ số sử dụng đất, dự toán |
| Diện tích thông thủy | Đo mép trong tường, gồm tường ngăn phòng, ban công, lô gia | Giá thuê, hợp đồng thuê, niêm yết căn |
Trong tiếng Anh, diện tích sàn xây dựng thường là GFA, còn thông thủy là NFA. Với một căn hộ, có thể nhớ theo công thức: sàn xây dựng bằng thông thủy cộng tường bao, tường chung, cột và hộp kỹ thuật. Ở nhà phố ngang 5m, tường bao dày 22cm lấy đi gần một phần chín diện tích mỗi tầng. Tỷ lệ hao hụt này cao hơn chung cư, nơi mặt sàn rộng và tường bao chiếm phần nhỏ hơn.
Cách tính tổng diện tích sàn xây dựng cho tòa căn hộ cho thuê
Tổng diện tích dùng để lập dự toán gồm hai lớp cộng dồn. Lớp thứ nhất là sàn thực tế của các tầng. Lớp thứ hai là phần quy đổi cho các hạng mục không phải sàn ở, như móng, mái, hầm và sân.
Cộng diện tích sàn từng tầng
Mỗi tầng được đo đến mép ngoài tường bao, rồi cộng dồn theo các nguyên tắc sau.
- Cầu thang, thang máy, hành lang chung: tính đủ 100% ở từng tầng mà chúng đi qua.
- Ban công, lô gia có mái che: tính theo diện tích sàn thực tế, hệ số cụ thể do hợp đồng quy định.
- Ô thông tầng, giếng trời: nhiều nhà thầu tính 100% khi nhỏ hơn 8m2 và 50% khi lớn hơn.
- Tum có mái che: tính 100% như một tầng.
Quy đổi móng, mái, tầng hầm và sân
Các hạng mục này không phải sàn ở nhưng tốn vật liệu và nhân công. Nhà thầu quy đổi chúng ra diện tích tương đương. Đây là thông lệ trong nghề, không phải quy chuẩn nhà nước. Vì không có mức chung, hệ số dao động giữa các nhà thầu như bảng sau.
| Hạng mục | Hệ số thường gặp |
|---|---|
| Móng đơn | 20% đến 40% mặt bằng tầng trệt |
| Móng băng | 35% đến 50% |
| Móng bè | 70% đến 100% |
| Mái bê tông cốt thép | 40% đến 60% |
| Mái tôn | 20% đến 30% |
| Tầng hầm | 150% khi sâu dưới 1,5m, tăng dần lên 200% đến 250% khi sâu hơn 2m |
| Sân | 50% đến 70% |
Khoảng dao động này giải thích vì sao hai bản dự toán cùng công trình lại lệch nhau. Loại móng quyết định hệ số, nên cần xem trước các loại móng phổ biến và nền đất của lô.
Ví dụ tính diện tích sàn xây dựng căn hộ trên lô đất 5×20
Giả sử chủ đầu tư xây tòa căn hộ cho thuê trên lô đất 5x20m. Nhà rộng 5m, dài 17m, chừa sân trước 3m. Công trình có 6 tầng, tum 25m2, móng băng và mái bê tông cốt thép. Các hệ số dưới đây nằm trong khoảng thường gặp ở bảng trên, chỉ để minh họa cách tính.
| Hạng mục | Diện tích gốc (m2) | Hệ số | Diện tích quy đổi (m2) |
|---|---|---|---|
| 6 tầng nổi, mỗi tầng 85m2 | 510 | 100% | 510 |
| Tum có mái che | 25 | 100% | 25 |
| Móng băng | 85 | 50% | 42,5 |
| Mái bê tông cốt thép | 85 | 50% | 42,5 |
| Sân trước | 15 | 50% | 7,5 |
| Tổng | 627,5 |
Kết quả cho ra hai con số khác nhau. Diện tích sàn thực tế là 535m2, gồm 510m2 của sáu tầng và 25m2 của tum. Diện tích tính giá thi công là 627,5m2. Phần chênh 92,5m2 đến từ móng, mái và sân đã quy đổi.
Quy định cần đối chiếu khi bố trí diện tích căn hộ
Diện tích tối thiểu của căn hộ
Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD đặt mốc diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 cho mỗi căn hộ chung cư. Diện tích mỗi phòng ngủ phải đạt từ 9m2 trở lên. Quy chuẩn này viết cho nhà chung cư. Với tòa căn hộ cho thuê quy mô nhỏ, hai mốc trên đóng vai trò tham chiếu khi chia căn. Khách thuê cũng cần một phòng ngủ đủ rộng để ở lâu dài.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất tại Đà Nẵng
Quy chế quản lý kiến trúc của Đà Nẵng áp dụng từ 25/1/2026 theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND. Nhà nhiều tầng nhiều căn hộ cho thuê dưới 20 căn thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ đô thị. Với nhóm này, lô đất từ 90m2 trở xuống được xây tối đa 100% diện tích. Lô 100m2 xây tối đa 90%, lô 200m2 tối đa 70%.
Hệ số sử dụng đất tối đa là 7 lần, tính bằng tổng diện tích sàn chia cho diện tích lô đất. Số tầng còn phụ thuộc bề rộng mặt cắt đường trước nhà. Trong ví dụ trên, mật độ là 85% và hệ số khoảng 5,35 lần, đều nằm trong giới hạn. Tổng diện tích sàn xây dựng căn hộ cần khớp với bản vẽ xin phép xây dựng ngay từ đầu. Cách này tránh phải điều chỉnh giấy phép về sau.
Từ diện tích sàn xây dựng đến diện tích cho thuê
Chủ đầu tư thu tiền thuê trên phần thông thủy của từng căn. Con số này nên được ước lượng ngay khi chốt mặt bằng. Lấy tầng điển hình trong ví dụ, ta có chuỗi sau.
- Sàn xây dựng của tầng: 85m2.
- Sau khi trừ tường bao dày 22cm: 75,5m2.
- Sau khi trừ cầu thang, thang máy, hành lang chung (khoảng 18m2): 57,5m2.
- Sau khi trừ hộp kỹ thuật và tường chung giữa hai căn (khoảng 3,5m2): 54m2.
Phần cho thuê được chiếm khoảng 64% diện tích sàn xây dựng của tầng. Các mức trừ trên chỉ là giả định để minh họa.
Chia mặt bằng ngang 5m thành hai căn, mỗi căn được khoảng 27m2, sát mốc 25m2 của quy chuẩn. Chia thành ba căn, mỗi căn chưa đến 20m2 và còn tốn thêm tường chung. Có ba hướng giữ được diện tích cho thuê.
- Gom cầu thang và thang máy về một trục.
- Hạn chế cột nằm giữa căn.
- Đặt các hộp kỹ thuật sát nhau.
Những lựa chọn này nên được bàn cùng đơn vị thiết kế căn hộ cho thuê trước khi chốt mặt bằng.
Diện tích sàn ảnh hưởng thế nào đến chi phí xây dựng
Chi phí thi công được tính trên diện tích đã quy đổi, nhân với đơn giá của gói thầu. Trong ví dụ trên, đơn giá nhân với 627,5m2 chứ không phải 535m2 sàn thực tế. Hai bản báo giá cho cùng một công trình có thể chênh nhau vì ba lý do.
- Hệ số quy đổi khác nhau: chẳng hạn một nhà thầu tính móng băng 35%, nhà thầu khác tính 50%.
- Phạm vi hạng mục khác nhau: có bên đưa tum, sân, hầm vào diện tích tính giá, có bên không.
- Gói thầu khác nhau: gói phần thô, gói phần thô cộng nhân công hoàn thiện và gói trọn gói có phạm vi công việc không giống nhau.
Chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu gửi kèm bảng diện tích quy đổi. Sau đó đặt các bản dự toán lên cùng một bảng để so sánh. Có thể ước tính nhanh bằng công cụ dự toán xây dựng của AFTA. Công cụ này chỉ cần diện tích, số tầng, loại móng và loại mái. Khi cần số liệu theo phạm vi công việc cụ thể, xem trang báo giá thi công phần thô Đà Nẵng.
Câu hỏi thường gặp
Ban công và lô gia trong diện tích sàn xây dựng căn hộ
Ban công và lô gia nằm trong diện tích sàn xây dựng. Luật cũng tính chúng vào diện tích thông thủy của căn hộ chung cư. Khi quy đổi để tính giá thi công, mỗi nhà thầu áp một hệ số riêng. Hệ số này cần được ghi rõ trong hợp đồng.
Niêm yết căn hộ cho thuê theo thông thủy hay sàn xây dựng
Nên dùng diện tích thông thủy. Khách thuê thường đo thực tế hoặc so sánh với phòng khác. Con số thông thủy khớp với những gì họ nhìn thấy. Diện tích sàn xây dựng lớn hơn dễ gây thắc mắc khi nhận phòng.
Tầng hầm và tum trong tổng diện tích sàn
Tum có mái che được tính như một tầng khi lập dự toán. Tầng hầm tính riêng theo hệ số tương ứng với độ sâu. Việc đưa hầm và tum vào hệ số sử dụng đất do cơ quan cấp phép xác định. Cơ quan này căn cứ vào quy chế của địa phương.
Xây vượt diện tích sàn ghi trên giấy phép
Phần xây vượt giấy phép cần được điều chỉnh giấy phép trước khi thi công tiếp. Việc xây sai nội dung được cấp phép có thể khiến chủ đầu tư phải chịu xử phạt. Nên cần chốt tổng diện tích sàn từ bước thiết kế, trước khi khởi công.
Kết luận
Ba loại diện tích mà chúng ta đã phân tích ở trên trả lời ba câu hỏi khác nhau: được phép xây bao nhiêu, tính tiền thi công trên bao nhiêu và cho thuê được bao nhiêu. Hiểu rõ ranh giới giữa chúng giúp chủ đầu tư đọc đúng giấy phép. Nhờ đó mà chủ đầu tư cũng so sánh được các bản dự toán trên cùng một mặt bằng. Phần diện tích tạo ra doanh thu còn được ước lượng sớm, ngay từ khi chốt thiết kế.
Lưu ý quan trọng nhất là hỏi rõ hệ số quy đổi trước khi ký hợp đồng thi công. Cùng một công trình có thể ra những tổng diện tích khác nhau tùy hệ số móng, mái, hầm và sân. Bảng diện tích sàn xây dựng căn hộ quy đổi nên được đính kèm hợp đồng. Hai bên sẽ dùng bảng này để đối chiếu khi nghiệm thu.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
