Thi công khách sạn không giống xây nhà ở thông thường. Chỉ cần một quyết định sai ở giai đoạn đầu, chi phí phát sinh về sau có thể đội lên hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Nhiều chủ đầu tư chia sẻ rằng họ không sợ chi phí ban đầu cao, mà sợ nhất là “đang xây thì phải sửa, đang vận hành lại phải đập”.
Vậy làm sao để thi công khách sạn bài bản, tối ưu chi phí và hạn chế phát sinh trong suốt quá trình khai thác? Bài viết này sẽ đi thẳng vào những vấn đề cốt lõi mà chủ đầu tư cần quan tâm. Hãy cùng thiết kế khách sạn Đà Nẵng tìm hiểu ở bài viết dưới đây nhé!
Tư duy đúng trước khi bắt đầu thi công
Vì sao khách sạn dễ phát sinh chi phí hơn công trình khác?
Khách sạn là mô hình vừa ở, vừa kinh doanh, vừa vận hành dịch vụ. Một công trình phải đáp ứng cùng lúc:
Công năng lưu trú
Tiêu chuẩn dịch vụ
Trải nghiệm khách hàng
Yêu cầu kỹ thuật vận hành liên tục
Chỉ cần thiết kế thiếu đồng bộ, chi phí sửa chữa, bảo trì và cải tạo sau này sẽ tăng theo cấp số nhân.
Sai lầm phổ biến: Chỉ nhìn chi phí xây dựng ban đầu
Nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào:
Giá xây dựng/m²
Báo giá thấp
Tiết kiệm vật liệu trước mắt
Nhưng lại bỏ qua chi phí vận hành 5–10 năm sau. Đây chính là nguyên nhân lớn nhất gây phát sinh dài hạn.
Thiết kế – gốc rễ của việc hạn chế phát sinh
Thiết kế không chỉ để đẹp, mà để vận hành
Một bản thiết kế khách sạn tốt phải trả lời được:
Nhân viên di chuyển có thuận tiện không?
Bảo trì có dễ không?
Khách sử dụng có thoải mái không?
Thiết kế đẹp nhưng bất tiện sẽ sớm phải cải tạo.
Có thể bạn quan tâm:
Thiết kế công năng chuẩn ngay từ đầu
Bố trí phòng hợp lý
Diện tích phòng vừa đủ, tránh dư thừa gây lãng phí
WC khép kín, dễ bảo trì
Hạn chế góc chết, góc khó dọn vệ sinh
Luồng giao thông rõ ràng
Lối đi khách và lối kỹ thuật tách biệt
Hành lang đủ rộng, không phải sửa lại khi nâng hạng
Thiết kế hệ thống kỹ thuật đồng bộ
Đây là phần dễ gây phát sinh nhất nếu làm sai:
Điện
Nước
Điều hòa
Thoát mùi
PCCC
Một hệ thống chắp vá sẽ khiến việc sửa chữa sau này cực kỳ tốn kém.
Lựa chọn vật liệu – đừng rẻ mà thành đắt
Vật liệu khách sạn cần bền hơn nhà ở
Khách sạn vận hành liên tục, tần suất sử dụng cao. Nếu dùng vật liệu dân dụng:
Sàn nhanh trầy
Thiết bị nhanh hỏng
Tường dễ bong tróc
Chi phí thay thế định kỳ sẽ cao hơn rất nhiều so với đầu tư đúng ngay từ đầu.
Nguyên tắc chọn vật liệu hạn chế phát sinh
Ưu tiên vật liệu dễ bảo trì
Gạch khổ vừa, dễ thay thế
Trần thạch cao chống ẩm
Sơn dễ dặm vá
Không chạy theo vật liệu “trend”
Vật liệu lạ, khó tìm nguồn thay thế sẽ gây khó khăn khi sửa chữa sau này.
Thi công đúng kỹ thuật – tiết kiệm lâu dài
Thi công ẩu là nguồn gốc của mọi phát sinh
Những lỗi thường gặp:
Điện nước âm tường không đúng kỹ thuật
Chống thấm sơ sài
Không test hệ thống trước khi hoàn thiện
Hậu quả thường chỉ lộ ra sau 6 tháng đến 1 năm vận hành.
Giám sát thi công chặt chẽ
Không khoán trắng cho nhà thầu
Chủ đầu tư cần:
Có giám sát độc lập
Kiểm tra từng giai đoạn
Nghiệm thu kỹ trước khi chuyển bước
Thi công mẫu trước khi làm đại trà
Áp dụng cho:
Phòng mẫu
WC mẫu
Kết cấu trần – sàn
Làm đúng một lần sẽ tiết kiệm rất nhiều lần sửa sau này.
Tối ưu hệ thống vận hành ngay từ khâu xây dựng
Thiết kế để giảm chi phí bảo trì
Một số giải pháp thông minh:
Chừa cửa kỹ thuật để sửa điện nước
Tách hệ thống từng tầng
Dùng thiết bị có linh kiện phổ biến
Tính toán chi phí vận hành dài hạn
Tiết kiệm điện nước
Đèn LED
Thiết bị vệ sinh tiết kiệm nước
Hệ thống điều hòa trung tâm hợp lý
Giảm chi phí nhân sự
Thiết kế thông minh giúp:
Ít nhân viên hơn
Dễ quản lý
Ít sự cố phát sinh
Pháp lý và tiêu chuẩn – tránh sửa chữa bắt buộcTuân thủ quy định ngay từ đầu
Rất nhiều khách sạn phải:
Đập tường
Mở thêm lối thoát hiểm
Nâng cấp PCCC
Nguyên nhân là không tính đúng quy định ngay từ giai đoạn thiết kế.
PCCC là hạng mục không được làm lại
Nếu sai:
Chi phí sửa cực cao
Trễ tiến độ khai thác
Thậm chí không được vận hành
Chọn mô hình thi công phù hợp
Thi công trọn gói hay chia giai đoạn?
Thi công trọn gói
Dễ kiểm soát chi phí
Ít phát sinh
Phù hợp chủ đầu tư bận rộn
Chia giai đoạn
Linh hoạt vốn
Nhưng cần quản lý rất chặt
Đừng chọn nhà thầu chỉ vì giá rẻ
Giá rẻ thường đi kèm:
Cắt giảm vật liệu
Thi công thiếu kỹ thuật
Phát sinh sửa chữa sau bàn giao
Kết luận: Hạn chế phát sinh là bài toán chiến lược
Thi công khách sạn không phải là bài toán “xây cho xong”, mà là bài toán đầu tư dài hạn. Mỗi quyết định đúng ở giai đoạn thiết kế và thi công sẽ giúp:
Giảm chi phí vận hành
Ít sửa chữa
Khách sạn hoạt động ổn định và bền vững
Đầu tư đúng ngay từ đầu luôn rẻ hơn sửa sai về sau.
Câu hỏi thường gặp (FAQs)
1. Vì sao chi phí phát sinh khi xây khách sạn thường rất lớn?
Vì khách sạn có hệ thống kỹ thuật phức tạp và vận hành liên tục. Sai một hạng mục nhỏ có thể ảnh hưởng toàn bộ công trình.
2. Nên ưu tiên thiết kế hay thi công để hạn chế phát sinh?
Thiết kế là yếu tố quyết định. Thiết kế tốt sẽ giảm 70–80% rủi ro phát sinh.
3. Có nên tiết kiệm vật liệu ở giai đoạn đầu không?
Không nên. Vật liệu kém chất lượng sẽ làm tăng chi phí bảo trì và thay thế sau này.
4. Thi công trọn gói có thực sự ít phát sinh hơn không?
Nếu chọn đúng đơn vị uy tín, thi công trọn gói giúp kiểm soát chi phí tốt hơn so với chia nhỏ hạng mục.
5. Hạng mục nào dễ gây phát sinh nhất khi xây khách sạn?
Điện nước, chống thấm, PCCC và cải tạo công năng sau khi vận hành.
