Xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng đang được nhiều chủ đất cân nhắc. Ở Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà hay Hòa Xuân, tòa 5 đến 8 tầng mọc lên khá nhanh. Mỗi tòa thường có 10 đến 20 phòng. Phần lớn chủ nhà mở đầu bằng câu hỏi xây hết bao nhiêu tiền.
Câu hỏi đó nên đến sau ba việc cần chốt trước. Đó là tòa nhà thuộc ngưỡng pháp lý nào, cho nhóm khách nào thuê và chia phòng ra sao. Chốt lệch một việc, bản vẽ phải làm lại và hồ sơ xin phép đi chậm theo. Hãy cùng AFTA xem từng việc khi xây dựng căn hộ cho thuê.
Nhu cầu thuê căn hộ tại Đà Nẵng đang tập trung ở nhóm khách nào?
Xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng hiện phần lớn theo mô hình căn hộ dịch vụ. Mỗi tòa gồm 10 đến 20 phòng dạng studio hoặc một phòng ngủ. Người thuê thường ký hợp đồng từ vài tháng đến một năm. Cách cho thuê này giữ dòng tiền đều và tốn ít chi phí vận hành hơn khách sạn.
Nhóm khách chia khá rõ theo giá thuê. Studio nội thất cơ bản có giá khoảng 4 đến 8 triệu đồng mỗi tháng. Nhóm thuê chủ yếu là sinh viên, nhân viên văn phòng và lao động trẻ. Căn lớn hơn, đủ nội thất, giá khoảng 9 đến 13 triệu đồng. Khách ở đây hay là chuyên gia, người làm việc từ xa và người nước ngoài ở dài ngày.
Chủ đất đầu tư căn hộ cho thuê cần để ý nguồn cung đang tăng nhanh. Mức tăng thể hiện rõ ở vùng ven biển và các khu đô thị mới. Nếu số phòng xây thêm vượt lượng khách đến thành phố, tỷ lệ lấp đầy sẽ giảm. Tòa sai vị trí hoặc sai phân khúc là tòa khó kín phòng nhất. Cách an toàn là xác định nhóm khách trước. Sau đó mới chọn mô hình và chia phòng theo nhóm đó.
Mô hình căn hộ cho thuê phù hợp với từng lô đất
Tòa căn hộ cho thuê ở Đà Nẵng có ba mô hình phổ biến. Mỗi mô hình kéo theo một kiểu thiết kế và quy định riêng.
Căn hộ mini và studio cho thuê dài hạn
Mô hình này hợp với lô gần trường học, khu văn phòng hoặc khu công nghiệp. Mỗi phòng khép kín, có bếp nhỏ và vệ sinh riêng, diện tích khoảng 20 đến 35 m². Cách âm giữa các phòng và hành lang thông thoáng quan trọng hơn nội thất.
Căn hộ dịch vụ cho thuê theo tháng hoặc quý
Căn hộ dịch vụ hợp với lô gần biển hoặc trung tâm. Khách thuê theo tháng hoặc quý. Phòng cần đủ nội thất, bếp, máy giặt và một góc làm việc. Chủ nhà phải có người quản lý và dọn phòng. Cho thuê ngắn ngày còn chịu thêm quy định của cơ sở lưu trú.
Căn hộ cho thuê có tầng trệt kinh doanh
Lô mặt tiền đường lớn có thể dùng tầng trệt cho cửa hàng hoặc văn phòng. Không gian phía trên được bố trí thành các căn hộ khép kín. Lối lên các tầng phải tách riêng khỏi khu kinh doanh. Cách này tận dụng giá trị mặt tiền mà vẫn giữ nguồn thu ổn định.
| Mô hình | Khách phù hợp | Điểm thiết kế khác biệt |
|---|---|---|
| Studio, một phòng ngủ | Sinh viên, người đi làm | Khép kín, cách âm |
| Căn hộ dịch vụ | Chuyên gia, khách quốc tế | Nội thất đủ, khu quản lý |
| Trệt kinh doanh | Người ở lâu dài | Lối vào riêng |
Điều kiện pháp lý khi xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng
Hồ sơ xây dựng căn hộ cho thuê theo ngưỡng 20 căn hộ
Luật Nhà ở 2023 phân loại theo số căn hộ cho thuê. Quy định áp dụng cho nhà từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có căn hộ cho thuê. Dưới 20 căn hộ thì xây theo quy định nhà ở riêng lẻ của cá nhân. Hồ sơ gồm thiết kế, thẩm tra thiết kế theo quy định và giấy phép xây dựng. Từ 20 căn hộ trở lên, chủ đầu tư phải làm dự án nhà ở với thủ tục riêng.
Một số bài trên mạng phân loại theo số tầng, trong khi căn cứ ở đây là số căn hộ. Nhầm hai tiêu chí này dễ khiến chủ đất tính sai hồ sơ ngay từ đầu.
PCCC và thủ tục khai thác tòa căn hộ
Tòa căn hộ cho thuê còn chịu yêu cầu phòng cháy chữa cháy chặt hơn nhà thường. Căn cứ là Luật PCCC 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ 01/7/2025. Công trình có thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC hay không còn tùy quy mô và chiều cao. Danh mục cụ thể nằm trong nghị định, nên đừng đoán theo số tầng. Lối thoát nạn, cầu thang và hệ thống báo cháy cần tính ngay trong bản vẽ. Sửa sau khi xây rất khó.
Khi tòa nhà vào khai thác, chủ nhà còn xử lý đăng ký kinh doanh và kê khai thuế. Việc khai báo lưu trú cũng cần làm. Mức yêu cầu cụ thể khác nhau theo hình thức cho thuê. Nên hỏi cơ quan quản lý địa phương trước khi nhận khách.
Thiết kế mặt bằng căn hộ cho thuê để phòng dễ lấp đầy
Chia phòng căn hộ theo bề rộng lô đất
Khi xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng, bề rộng lô đất quyết định cách chia phòng. Chiều dài ít ảnh hưởng hơn. Lô rộng khoảng 5m thường chia được hai đến ba phòng mỗi tầng quanh một trục thang ở giữa. Lô rộng 8 đến 9m cho phép thêm phòng hai bên. Tuy nhiên phòng ở giữa dễ thiếu sáng nếu không có giếng trời hoặc khoảng lùi.
Các con số này cần chốt ở bước thiết kế căn hộ cho thuê Đà Nẵng trước khi bàn đến phong cách. Tòa căn hộ 10 tầng trên lô 9x17m tại Sơn Trà là một ví dụ. Mỗi tầng chỉ có tối đa 153 m² cho thang, hành lang và các phòng. Mặt bằng buộc phải gọn ngay từ bản vẽ đầu.
Thang bộ, thang máy và khu dùng chung trong tòa nhà
Cầu thang trong tòa căn hộ cho thuê vừa là lối đi hằng ngày, vừa là lối thoát nạn. Cầu thang cần đủ rộng và không nằm sát khu bếp của phòng. Khi tòa lên cao, khách thuê ngại leo bộ ở các tầng trên. Thang máy ảnh hưởng trực tiếp đến việc cho thuê các tầng này.
Tầng trệt nên dành chỗ để xe cho người ở, vì người thuê dài hạn thường có xe máy. Khu giặt phơi chung hoặc ban công riêng cũng nên có từ đầu để không phải cơi nới sau. Việc theo dõi lượng điện, nước sử dụng sẽ thuận tiện hơn khi từng căn hộ có chỉ số tiêu thụ riêng. Hộp kỹ thuật đặt ở hành lang để thợ sửa không phải vào phòng đang có người ở.
Cách dự toán ngân sách xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng
Chi phí xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng gồm phần thô và các khoản ngoài phần thô. Phần thô bằng diện tích tính giá nhân với đơn giá của gói thầu. Diện tích tính giá khác diện tích sàn thực tế.
Diện tích tính giá khi thi công căn hộ
Trong báo giá thi công phần thô của AFTA, mỗi hạng mục được quy đổi theo hệ số riêng.
| Hạng mục | Hệ số tính |
|---|---|
| Các tầng, tum che thang, ban công | 100% diện tích |
| Móng đơn, móng cọc, móng băng | 30 đến 40%, 40 đến 50%, 50 đến 65% diện tích móng |
| Sân thượng | 40 đến 50% |
| Mái bê tông cốt thép | 40 đến 50% |
Lấy ví dụ giả định. Lô 5x20m, mỗi tầng xây 90 m², cao 6 tầng và một tum 20 m². Móng băng, sân thượng còn lại 70 m², mái tum bê tông cốt thép. Tổng sàn thực tế là 560 m². Diện tích tính giá khoảng 641 đến 664 m², nhiều hơn 14 đến 19%.
Chi phí ngoài phần thô và khoản dễ phát sinh
Thang máy, hệ thống PCCC và điện nước cho nhiều phòng tăng theo số tầng và số phòng. Nội thất tính theo từng phòng nên cộng dồn nhanh với tòa 15 đến 20 phòng. Lô nền đất yếu cần xử lý móng kỹ hơn. Lô trong kiệt nhỏ làm tăng chi phí vận chuyển vật liệu và nhân công.
Gói thầu cũng làm báo giá chênh nhau, từ chỉ nhân công, phần thô kèm vật liệu đến trọn gói. So sánh báo giá chỉ có nghĩa khi cùng một gói.
Quy trình thi công căn hộ cho thuê từ khảo sát đến bàn giao
AFTA nhận thi công căn hộ trọn gói từ khảo sát đến bàn giao. AFTA cũng hỗ trợ thủ tục pháp lý nếu chủ nhà cần. Chủ nhà chỉ cần có mặt ở những mốc quyết định. Quy trình xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng của AFTA gồm sáu bước.
| Bước | Công việc chính | Mốc chủ nhà cần có mặt |
|---|---|---|
| 1. Khảo sát và chốt mô hình | Đo lô đất, xem ngõ xe và hạ tầng | Chốt ngân sách và nhóm khách |
| 2. Thiết kế và thẩm tra | Triển khai bản vẽ các bộ môn, phối hợp kết cấu, điện nước và PCCC | Duyệt mặt bằng chia phòng |
| 3. Xin giấy phép xây dựng | Nộp hồ sơ theo quy định nhà ở riêng lẻ | Ký hồ sơ, cung cấp giấy tờ đất |
| 4. Thi công móng và khung | Đào móng, thép, cốp pha, đổ bê tông | Kiểm tra cốt thép móng, sàn trước khi đổ bê tông |
| 5. Xây tô và hoàn thiện | Điện nước ngầm, chống thấm, ốp lát, sơn | Chốt vật liệu hoàn thiện |
| 6. Nghiệm thu và bàn giao | Nghiệm thu công trình, hạng mục PCCC, bảo hành | Kiểm tra từng căn hộ trước khi nhận bàn giao |
Ở tòa căn hộ 6 tầng, lửng và tum tại Sơn Trà, tiến độ được ghi theo từng giai đoạn. Các mốc đi từ khởi công, móng đến phần thân. Chủ đầu tư dễ đối chiếu các mốc nghiệm thu.
Giải đáp thắc mắc trước khi đầu tư căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng
Cần dựa vào đâu để chọn mô hình căn hộ cho thuê?
Nên chọn theo lô đất và nhóm khách, không theo mức lợi nhuận kỳ vọng. Lô gần trường học hoặc khu làm việc hợp căn hộ mini cho thuê dài hạn. Lô gần biển hoặc trung tâm hợp căn hộ dịch vụ. Khi đó chủ nhà phải sẵn sàng đầu tư nội thất và người quản lý.
Xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng có cần giấy phép xây dựng không?
Trong đa số trường hợp là có. Tòa dưới 20 căn hộ xây theo quy định nhà ở riêng lẻ. Chủ nhà cần hồ sơ thiết kế và giấy phép trước khi khởi công. Trường hợp cụ thể nên xác nhận với cơ quan cấp phép tại địa phương.
Xây xong căn hộ cho thuê cần làm gì trước khi nhận khách?
Cần hoàn tất nghiệm thu công trình và hạng mục PCCC theo yêu cầu của tòa nhà. Sau đó xử lý đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và khai báo lưu trú. Mức yêu cầu tùy hình thức cho thuê. Nên hỏi cơ quan quản lý địa phương về danh mục hồ sơ cụ thể.
Chưa có bản vẽ thì bắt đầu xây căn hộ cho thuê từ đâu?
Để xây tòa căn hộ cho thuê, hãy bắt đầu từ việc đo lô đất. Sau đó chốt nhóm khách thuê, rồi mới lập thiết kế. Nếu chưa có bản vẽ, đơn vị thiết kế sẽ lập hồ sơ theo yêu cầu của chủ nhà.
Kết luận
Xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng hiệu quả bắt đầu từ ba quyết định đúng. Đó là chọn mô hình hợp lô đất, đọc đúng ngưỡng 20 căn hộ và chia phòng theo nhóm khách. Khi ba quyết định này rõ, phần chi phí mới tính sát được. Diện tích tính giá, thang máy và hệ thống PCCC đều phụ thuộc vào chúng. Với chủ đất, chốt sớm giúp bản vẽ ít phải sửa và tiến độ xin phép không bị kéo dài.
Lưu ý quan trọng nhất là đối chiếu quy định pháp lý và PCCC ngay từ bản phác thảo. Lối thoát nạn, vị trí cầu thang và hồ sơ thẩm tra đều khó đổi sau khi đổ bê tông. Kiểm tra sớm giúp tòa nhà đạt yêu cầu khi nghiệm thu mà không phải cải tạo. Chủ nhà cũng nên giữ hồ sơ nghiệm thu và bản vẽ hoàn công cho việc đăng ký khai thác.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
