Thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng nghe có vẻ đơn giản. Chủ đầu tư chỉ cần chuẩn bị hồ sơ, nộp đúng nơi và chờ kết quả. Tuy nhiên, thực tế không phải hồ sơ nào cũng có thể nộp ngay sau khi hoàn thiện bản vẽ.
Không ít chủ đầu tư gặp rắc rối vì kiểm tra điều kiện khu đất quá muộn. Đây là tình huống thường gặp ở nhóm đang xây nhà cao tầng tầm trung tại Đà Nẵng mà đội ngũ thiết kế của AFTA từng trực tiếp hỗ trợ xử lý qua nhiều dự án. Bài viết dưới đây tổng hợp quy trình theo quy định mới nhất. Đồng thời chỉ ra những hiểu lầm khiến hồ sơ dễ bị chậm hoặc bị từ chối.
Hồ sơ trong thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng gồm những gì?
Trước khi nói đến sai lầm thường gặp, cần hình dung bộ hồ sơ chuẩn trông ra sao. Theo khung mẫu tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP, hồ sơ có thể được chia thành ba nhóm chính như sau:
- Nhóm giấy tờ pháp lý: Bao gồm đơn đề nghị cấp phép, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn có quyết định phê duyệt dự án, nếu công trình thuộc diện phải có.
- Nhóm tài liệu kỹ thuật: Gồm hai bộ bản vẽ thiết kế đã qua thẩm định nội bộ. Đi kèm là kết quả khảo sát nền đất tại khu vực xây dựng. Việc chuẩn bị bản vẽ cho các mẫu thiết kế nhà cao tầng Đà Nẵng thường mất nhiều thời gian hơn nhà ở thông thường. Nguyên nhân là phần khảo sát địa chất gần như luôn bắt buộc, vì liên quan trực tiếp đến khả năng chịu tải của móng.
- Nhóm văn bản chuyên ngành đi kèm: Nhóm này có thể gồm xác nhận đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trường, ý kiến về thiết kế cơ sở và hồ sơ năng lực đơn vị thiết kế. Công trình có tầng hầm cần nộp thêm phương án thi công móng, để bảo đảm an toàn cho nhà lân cận.
Nhìn vào ba nhóm này, nhiều người tưởng gom đủ giấy tờ là xong việc. Đây mới chỉ là bước khởi đầu của cả thủ tục cấp phép xây dựng, chưa phải bước quyết định. Phần tiếp theo sẽ cho thấy vì sao suy nghĩ đó chưa đúng.
Vì sao thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng tầm trung cần được nhìn nhận riêng?
Nhắc đến “nhà cao tầng”, nhiều người hình dung ngay các tòa tháp vài chục tầng. Loại này thường có quy trình thẩm tra phức tạp. Nhưng phần lớn công trình đang mọc lên tại Đà Nẵng lại không thuộc nhóm đó.
Chúng thuộc nhóm cao tầng tầm trung với quy mô vừa phải, chưa đến mức những tòa tháp lớn. Phổ biến nhất là nhà ở kết hợp kinh doanh, khách sạn mini và văn phòng cho thuê quy mô nhỏ, thường được xây theo các mẫu thiết kế nhà cao tầng Đà Nẵng phổ biến trên thị trường.
Tuy nhiên quy mô nhỏ hơn không có nghĩa thủ tục đơn giản hơn. Nhóm này vẫn phải qua đầy đủ các khâu thẩm định thiết kế và phòng cháy chữa cháy. Vì vậy, thủ tục cấp phép xây dựng cho nhóm này cần được nhìn nhận đúng mức ngay từ đầu.
Điều đáng lưu ý là số tầng được phép xây của nhóm này không cố định. Nó phụ thuộc vào tuyến đường nơi khu đất tọa lạc. Hai công trình diện tích tương đương vẫn có thể được duyệt số tầng khác nhau, chỉ vì nằm trên hai con đường khác lộ giới. Phần sau của bài viết sẽ nói rõ hơn về quy định này tại Đà Nẵng.
Thủ tục cấp phép xây dựng diễn ra theo mấy bước?
Trình tự thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng được quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Nội dung chi tiết nằm tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Về tổng thể, quá trình này có 5 giai đoạn.
Giai đoạn 1 – Chuẩn bị và gửi hồ sơ: Chủ đầu tư nộp 2 bộ hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Việc nộp hồ sơ được thực hiện trực tiếp hoặc trên Cổng dịch vụ công.
Giai đoạn 2 – Rà soát ban đầu: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu còn thiếu, họ hướng dẫn bổ sung một lần bằng văn bản.
Giai đoạn 3 – Thẩm định nội dung: Cơ quan cấp phép đối chiếu hồ sơ với quy hoạch và chỉ tiêu kiến trúc. Khi cần, họ có thể xuống kiểm tra thực tế khu đất.
Giai đoạn 4 – Xử lý hồ sơ chưa đạt: Nếu sau bổ sung vẫn chưa ổn, cơ quan tiếp tục hướng dẫn trong 5 ngày làm việc. Nếu vẫn không đạt, họ ra văn bản từ chối trong 3 ngày làm việc, kèm lý do cụ thể.
Giai đoạn 5 – Trả kết quả: Hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được cấp phép trong 10 ngày làm việc với công trình. Với nhà ở riêng lẻ, thời hạn là 7 ngày làm việc, theo Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP.
Sau khi có giấy phép, công trình phải khởi công trong 12 tháng. Quá mốc này mà chưa thi công, chủ đầu tư phải xin gia hạn trước. Nhiều đơn vị thi công nhà cao tầng Đà Nẵng khuyến nghị chủ đầu tư lên sẵn kế hoạch huy động nhân lực trong lúc chờ cấp phép, để tránh trường hợp trễ hạn khởi công.
Những hiểu lầm phổ biến trong thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng
Biết quy trình chuẩn là một chuyện. Nhưng để tránh được những ngộ nhận phổ biến lại là chuyện khác. Dưới đây là các tình huống chủ đầu tư nhà cao tầng hay gặp phải.
Nghĩ nộp đủ giấy tờ là chắc chắn được duyệt
Một bộ hồ sơ đầy đủ về hình thức vẫn có thể bị từ chối. Nguyên nhân thường nằm ở việc công trình không khớp quy hoạch chi tiết. Cũng có thể do sai mục đích sử dụng đất, hoặc vượt chỉ tiêu về mật độ xây dựng và khoảng lùi.
Cơ quan thẩm định không chỉ đếm xem đủ giấy tờ hay chưa. Họ còn đối chiếu thực tế khu đất với quy hoạch đã duyệt. Vì vậy, nên tra cứu quy hoạch chi tiết 1/500 trước khi thiết kế.
Nghĩ đất mình muốn xây bao nhiêu tầng cũng được
Đây là hiểu lầm phổ biến nhất trong thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng. Số tầng không do chủ đầu tư tự quyết định. Nó gắn với quy chế quản lý kiến trúc của từng địa phương.
Tại Đà Nẵng, khung số tầng được nêu tại Quyết định 07/2026/QĐ-UBND, hiệu lực từ 25/1/2026. Khung tầng dựa theo bề rộng mặt cắt lòng đường tiếp giáp lô đất:
- Mặt cắt lòng đường dưới 5,5m: giới hạn 6 tầng.
- Mặt cắt lòng đường dưới 7,5m: giới hạn 7 tầng.
- Mặt cắt lòng đường từ 7,5m đến dưới 10,5m: giới hạn 9 tầng.
- Mặt cắt lòng đường từ 10,5m trở lên: tính theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết.
- Lô đất hai mặt tiền, diện tích từ 500m² trở lên: chiều cao có thể lên tới 46m.
- Khách sạn hoặc văn phòng cho thuê trên đất dưới 200m²: giới hạn 7 tầng.
Với các tuyến đường từ 10,5m trở lên, quy định không đưa ra con số cố định, mà giao cho quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết từng khu vực quyết định.
Nhà trong kiệt, hẻm bị khống chế tầng cao thấp hơn, để đảm bảo thoát hiểm khi có sự cố:
- Kiệt dưới 2,5m: giới hạn 3 tầng.
- Kiệt từ 2,5m đến dưới 7m: giới hạn 4 tầng.
- Kiệt từ 7m trở lên: giới hạn 5 tầng, riêng tầng trên cùng phải lùi vào tối thiểu 3m.
Quy chế cũng cấm siêu thị và karaoke trong khu vực kiệt, hẻm.
Nghĩ nộp hồ sơ ở đâu cũng như nhau
Trước đây, thẩm quyền cấp phép chia theo ba cấp. Đó là Bộ Xây dựng, cấp tỉnh và cấp huyện. Nhưng từ 1/7/2025, mô hình chính quyền hai cấp bắt đầu vận hành. Nghị định 140/2025/NĐ-CP đã đổi lại cách phân quyền này.
Việc cấp phép trước đây thuộc cấp huyện nay chuyển về cấp xã, áp dụng cho nhà ở riêng lẻ và công trình cấp III, IV. Công trình cấp I, II, công trình tôn giáo, di tích vẫn thuộc Sở Xây dựng cấp tỉnh.
Đây là điểm dễ gây nhầm lẫn với nhóm tầm trung. Cấp công trình (I, II, III, IV) được xác định theo quy mô kết cấu, diện tích sàn và số tầng cụ thể, không đơn thuần theo cách gọi “tầm trung” hay “cao tầng”. Một công trình vẫn là tầm trung về quy mô, nhưng nếu thuộc cấp I hoặc II, vẫn phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng cấp tỉnh, không phải cấp xã. Vì vậy, nên xác định rõ cấp công trình trước khi nộp hồ sơ.
Tại Đà Nẵng, Quyết định 09/2026/QĐ-UBND còn phân thêm quyền. Cơ quan được giao thêm gồm Sở Xây dựng, Ban Quản lý Khu công nghệ cao, Ban Quản lý Khu Kinh tế mở Chu Lai. Chính quyền xã, phường, đặc khu cũng được phân quyền tùy loại công trình. Nộp sai nơi đồng nghĩa thẩm định phải làm lại từ đầu.
Nghĩ nhà cao tầng tầm trung thì làm thủ tục như nhà ở riêng lẻ
Nằm trong nhóm tầm trung không có nghĩa thủ tục sẽ nhẹ nhàng hơn. Càng nhiều tầng, mật độ người sử dụng càng cao. Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy vì vậy cũng chặt hơn.
Hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy gần như luôn bắt buộc. Điều này không phân biệt công trình có được xếp vào nhóm “nhà cao tầng” hay chỉ là tầm trung. Công trình quy mô lớn hơn còn cần thêm ý kiến thẩm định thiết kế chuyên môn. Đây là bước mà nhà ở riêng lẻ không phải qua.
Nghĩ có thể thi công trước khi có giấy phép
Khởi công khi chưa có giấy phép là hành vi vi phạm quy định. Dù chỉ là đổ móng hay dựng tường rào cũng vậy. Công trình có thể bị buộc dừng thi công, cưỡng chế tháo dỡ phần đã xây. Chủ đầu tư còn có thể phải chịu xử phạt hành chính.
Vì vậy, các đơn vị thi công có kinh nghiệm thường yêu cầu điều này. Chủ đầu tư cần bàn giao giấy phép đầy đủ trước khi huy động nhân công và vật tư lên công trình.
Nghĩ giấy phép có hiệu lực vô thời hạn
Giấy phép xây dựng chỉ có giá trị khởi công trong 12 tháng, tính từ ngày cấp. Quá mốc này mà chưa thi công, chủ đầu tư phải xin gia hạn. Nhiều đơn vị thi công nhà cao tầng Đà Nẵng khuyến nghị khách hàng lên sẵn kế hoạch huy động nhân lực trong lúc chờ cấp phép, để tránh trễ hạn khởi công.
Nếu để giấy phép hết hiệu lực mà không gia hạn kịp, hồ sơ phải làm lại từ đầu. Điều này gây tốn thêm thời gian không đáng có.
Đơn vị có thể hỗ trợ quá trình xin phép xây dựng
Không phải chủ đầu tư nào cũng có bộ phận pháp lý hoặc kỹ thuật riêng. Tự hoàn thiện hồ sơ trong trường hợp này dễ mất thời gian và sai sót. Trên thị trường hiện có ba nhóm dịch vụ hỗ trợ phổ biến:
- Nhóm tư vấn pháp lý xây dựng: Nhóm này đảm nhiệm việc rà soát quy hoạch, chuẩn bị và nộp hồ sơ thay chủ đầu tư.
- Nhóm thiết kế và khảo sát kĩ thuật: Đây là các đơn vị thiết kế nhà cao tầng Đà Nẵng có chứng chỉ hành nghề hợp lệ. Họ phụ trách bản vẽ kỹ thuật và hồ sơ khảo sát địa chất.
- Nhóm tư vấn phòng cháy chữa cháy: Nhóm này hỗ trợ thẩm duyệt thiết kế PCCC cho nhóm công trình tầm trung nói chung, từ nhà thấp tầng đến các công trình có quy mô lớn hơn.
Khi chọn đơn vị hỗ trợ, nên ưu tiên nơi có kinh nghiệm làm việc thực tế với Sở Xây dựng hoặc chính quyền xã, phường tại địa bàn dự án. Mỗi địa phương có thể có cách triển khai hồ sơ hơi khác nhau. Việc này giúp rút ngắn đáng kể thời gian chờ thẩm định.
Kết luận
Thủ tục cấp phép xây dựng không chỉ dừng ở việc gom đủ giấy tờ. Với thủ tục cấp phép xây dựng tòa nhà cao tầng, điều này càng rõ ràng hơn. Yếu tố quyết định nằm ở việc hiểu đúng quy hoạch, chỉ tiêu kiến trúc và cơ quan có thẩm quyền.
Với nhóm nhà cao tầng tầm trung tại Đà Nẵng, nên xác định trước khung số tầng theo lộ giới. Việc này nên làm ngay từ bước lên ý tưởng thiết kế. Nó giúp tránh phải chỉnh sửa phương án nhiều lần về sau.
Quy định xây dựng có thể thay đổi theo từng giai đoạn phát triển đô thị. Vì vậy, chủ đầu tư nên cập nhật văn bản pháp luật mới nhất trước khi lập hồ sơ chính thức.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
