Các loại căn hộ phổ biến hiện nay gồm căn hộ thông thường, studio, dual key, duplex và penthouse. Bên cạnh đó còn có sky villa, officetel, condotel, shophouse và căn hộ dịch vụ. Tên gọi nghe giống nhau, nhưng mỗi loại khác nhau về cách chia không gian và mục đích sử dụng. Nhiều người chọn nhầm vì tin tên gọi trong quảng cáo, rồi thấy không hợp khi dọn vào ở. Chủ nhà xây tòa căn hộ cho thuê còn phải chọn loại hợp với khu đất của mình. Hãy cùng AFTA, đơn vị thiết kế và thi công căn hộ tại Đà Nẵng, phân biệt từng loại.
Các loại căn hộ phổ biến và tiêu chí phân loại
Căn hộ là chỗ ở khép kín trong tòa nhà nhiều tầng, có phòng ngủ, bếp và vệ sinh. Luật Nhà ở 2023 gọi tòa nhà đó là nhà chung cư. Đó là nhà ở từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ và chung lối đi, cầu thang.
Các loại căn hộ được chia theo ba trục. Trục đầu là chất lượng cả tòa nhà, thể hiện qua hạng chung cư. Trục thứ hai là cách chia không gian trong căn, như studio hay duplex. Trục thứ ba là công năng: căn chỉ để ở, hay kết hợp văn phòng, kinh doanh, lưu trú.
| Loại căn hộ | Nhận biết nhanh | Diện tích hay gặp | Hợp với ai |
|---|---|---|---|
| Căn hộ thông thường | 1 đến 3 phòng ngủ riêng | 50 – 120 m2 | Gia đình, nhóm ở chung |
| Studio | Phòng ngủ, phòng khách và bếp bố trí liền nhau | 25 – 40 m2 | Người độc thân, cặp đôi |
| Dual key | Một cửa chính, hai nửa độc lập | 70 – 120 m2 | Gia đình nhiều thế hệ |
| Duplex | Bố trí trên hai tầng liên thông nội bộ | Từ 100 m2 | Gia đình cần không gian rộng |
| Penthouse | Nằm ở tầng cao nhất | 150 – 500 m2 | Chủ ưu tiên riêng tư |
| Sky villa | Penthouse kiểu biệt thự, có hồ bơi riêng | 200 – 500 m2 | Phân khúc hạng sang |
| Officetel | Ở kết hợp làm việc | 20 – 50 m2 | Người làm tự do |
| Condotel | Căn hộ khách sạn trong khu du lịch | 30-70 m2 | Nhà đầu tư lưu trú |
| Shophouse | Ở kết hợp kinh doanh ở tầng đế | 70 – 150 m2 | Chủ kinh doanh |
| Căn hộ dịch vụ | Cho thuê ngắn hoặc dài hạn | 20 – 50 m2 | Khách công tác |
Phân hạng chung cư theo quy định hiện hành
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 và giao Chính phủ quy định việc phân hạng. Theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nhà chung cư có ba hạng 1, 2, 3, trong đó hạng 1 cao nhất. Phân hạng áp dụng cho từng tòa nhà, khi chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu đề nghị. Nghĩa là không phải tòa nào cũng có hạng được công nhận.
Mỗi hạng phải đạt tiêu chí bắt buộc, như vị trí, tiện ích, chỗ đỗ xe và thang máy. Chẳng hạn, tòa hạng 1 cần có điểm sạc cho xe điện. Cách gọi hạng A, B, C đến từ Thông tư 31/2016/TT-BXD và còn xuất hiện nhiều trong quảng cáo. Quy định đang áp dụng là cách chia hạng 1, 2, 3. Gặp dự án tự nhận hạng A, bạn nên hỏi rõ văn bản công nhận hạng của tòa đó.
Nhóm căn hộ để ở và cách chia không gian
Căn hộ thông thường
Căn hộ thông thường là loại phổ biến nhất, có từ một đến ba phòng ngủ riêng. Cách chia này hợp với gia đình vì mỗi người có chỗ nghỉ riêng. Điều cần cân nhắc là tỷ lệ diện tích phòng ngủ, nhất là ở căn dưới 60 m2. Trong các mẫu căn hộ đẹp ở Đà Nẵng của AFTA có căn 60 m2 cho vợ chồng trẻ. Phòng khách ở đó liền với bếp nên không gian không bị chia nhỏ.
Căn hộ studio
Studio gộp phòng ngủ, khu tiếp khách và bếp vào một không gian, chỉ vệ sinh được ngăn riêng. Diện tích phổ biến khoảng 25 đến 40 m2, đủ cho một người hoặc một cặp đôi. Vì không có vách ngăn, căn này phụ thuộc nhiều vào nội thất đa năng và cách lấy sáng. Các giải pháp thông minh cho căn hộ nhỏ ở Đà Nẵng giúp căn nhỏ vẫn đủ công năng. Với chủ nhà xây để cho thuê, studio còn cho phép đặt nhiều căn hơn trên mỗi tầng.
Căn hộ dual key
Dual key có một cửa chính chung nhưng chia thành hai phần độc lập. Mỗi phần có phòng khách, bếp, phòng ngủ và vệ sinh riêng. Tổng diện tích thường từ 70 đến 120 m2. Loại này hợp với gia đình nhiều thế hệ, hoặc chủ nhà ở một nửa, cho thuê nửa kia. Hai nửa cần tách riêng điện nước ngay từ khâu thiết kế để vận hành độc lập thật sự. Đổi lại, mỗi nửa nhỏ hơn một căn thông thường có cùng tổng diện tích.
Duplex, penthouse và sky villa dễ bị gọi nhầm cho nhau
Trong các loại căn hộ, ba loại này hay bị nhầm vì đều là căn rộng ở tầng cao. Thực ra mỗi loại mô tả một điều khác nhau. Duplex nói về cách chia tầng: một căn có hai tầng liền nhau, nối bằng cầu thang trong căn. Penthouse nói về vị trí: căn nằm ở tầng cao nhất, có thể một tầng hoặc nhiều tầng. Hai khái niệm này không loại trừ nhau, nên một căn có thể vừa là penthouse vừa là duplex.
Duplex không bắt buộc ở tầng cao nhất, và thường rộng từ 100 m2 trong chung cư cao cấp. Ưu điểm là hai tầng tách được khu ở và khu ngủ. Điểm trừ là cầu thang chiếm diện tích và bất tiện với người lớn tuổi. Penthouse có tầm nhìn rộng và sân thượng riêng. Khi thiết kế căn hộ penthouse, phần mái, chống thấm và tải trọng sàn cần tính kỹ hơn. Sky villa là biến thể của penthouse kiểu biệt thự, thường có sân vườn hoặc hồ bơi riêng.
Ở nhà phố, kiểu gần duplex nhất là căn có gác lửng. Căn này có thêm tầng gác nối bằng cầu thang riêng. Mẫu căn hộ lô góc 6 tầng cho thuê ở Đà Nẵng của AFTA là một ví dụ. Trên đất 7,75 x 20 m, tầng 3 đến 5 mỗi tầng có 5 căn gác lửng. Tầng 6 có 4 căn.
Các loại căn hộ gắn thêm công năng ngoài việc ở
Officetel
Officetel ghép từ office và hotel, tức căn vừa ở vừa làm việc. Diện tích nhỏ, khoảng 20 đến 50 m2, nằm trong khu phức hợp hoặc tòa chung cư thương mại. Người làm tự do hay doanh nghiệp nhỏ chọn loại này để gộp chi phí ở và văn phòng.
Condotel
Condotel, hay căn hộ du lịch, vận hành như phòng khách sạn trong khu nghỉ dưỡng. Chủ sở hữu thường cho khách lưu trú thuê. Dự án loại này hay xây trên đất thương mại, dịch vụ. Các luật liên quan đang được sửa đổi nên quy định cho nhóm này còn có thể đổi. Người mua nên kiểm tra loại đất, thời hạn dự án và quyền cư trú.
Shophouse
Shophouse là căn kết hợp nhà ở và cửa hàng, thường nằm ở tầng trệt hoặc khối đế. Nhà phố cho thuê cũng làm vậy: tầng một kinh doanh, các tầng trên là căn hộ. Mẫu căn hộ kết hợp cà phê của AFTA trên đất 7,1 x 25 m dành tầng một cho quán cà phê. Ở mẫu căn hộ kết hợp trung tâm dạy học trên đất 10 x 16 m, tầng lửng là bốn phòng học.
Căn hộ dịch vụ
Căn hộ dịch vụ có nội thất đầy đủ, thường kèm dọn phòng, lễ tân. Loại này cho thuê ngắn hoặc dài hạn, và cả tòa thường do một đơn vị khai thác. Mẫu căn hộ dịch vụ 7 tầng của AFTA trên đất 6 x 22 m phục vụ cả hai kiểu thuê. Tầng lửng có một phòng khách sạn và một căn hộ. Tầng 2 đến 7 mỗi tầng có ba căn.
Chọn trong các loại căn hộ theo nhu cầu ở
Trong các loại căn hộ, không có loại nào tốt nhất cho mọi người. Cách chọn dễ nhất là bắt đầu từ nhu cầu rồi mới xem tên gọi.
| Nhu cầu | Loại nên xem | Điều cần kiểm tra |
|---|---|---|
| Ở một mình hoặc cặp đôi | Studio, officetel | Ánh sáng, thông gió, mục đích sử dụng đất của dự án |
| Gia đình nhỏ | Căn hộ bố trí hai phòng ngủ riêng | Tỷ lệ phòng ngủ, hướng căn |
| Gia đình nhiều thế hệ | Dual key, căn hộ 3 phòng ngủ | Tách riêng điện nước, lối vào |
| Cần riêng tư, không gian rộng | Duplex, penthouse | Cầu thang, chống nóng, chống thấm mái |
| Vừa ở vừa kinh doanh | Shophouse | Mặt tiền, giấy phép kinh doanh |
| Khai thác cho thuê | Studio, căn hộ dịch vụ | Số căn mỗi tầng, nhóm khách mục tiêu |
Với người thuê, thông tin này giúp loại bớt căn không hợp ngay từ đầu. Với người mua, nên xem giấy tờ pháp lý của dự án trước tiên. Sau đó hãy đi xem căn thật vào buổi sáng để biết ánh sáng thực tế.
Chọn loại căn hộ cho tòa nhà cho thuê trên đất phố Đà Nẵng
AFTA đã thiết kế căn hộ cho thuê Đà Nẵng trên đất ngang từ 4 đến 15 m. Bề ngang đất và số căn mỗi tầng gần như quyết định diện tích từng căn. Trong các loại căn hộ kể trên, loại khả thi còn tùy khu đất, không chỉ sở thích.
| Khu đất | Số căn mỗi tầng | Diện tích ước tính mỗi căn | Loại căn phù hợp |
|---|---|---|---|
| 4 x 15 m | 3 | Khoảng 20 m2 | Phòng mini khép kín |
| 7,75 x 20 m | 6 | Khoảng 26 m2 | Studio nhỏ |
| 7,75 x 20 m, có gác lửng | 5 | Khoảng 31 m2 | Căn có gác lửng |
| 7,5 x 18 m | 4 | Khoảng 34 m2 | Studio rộng, 1 phòng ngủ nhỏ |
| 6 x 22 m | 3 | Khoảng 44 m2 | 1 phòng ngủ |
| 12 x 16 m | 4 | Khoảng 48 m2 | 1 phòng ngủ rộng |
Diện tích ước tính bằng diện tích đất chia cho số căn mỗi tầng, đã gồm cả thang và hành lang.
Cùng bốn căn mỗi tầng, đất ngang 7,5 m cho căn khoảng 34 m2. Còn mặt tiền 12 m cho căn gần 48 m2, nên loại căn khác hẳn. Với căn hộ mini 4 tầng trên đất 4 x 15 m, mỗi tầng có ba phòng khép kín. Còn mẫu căn hộ cho thuê mặt tiền 12 m cho phép căn một phòng ngủ rộng hơn. Chủ nhà nên chốt nhóm khách thuê và số căn mỗi tầng ngay ở bản vẽ công năng.
Giải đáp thắc mắc khi phân biệt và lựa chọn căn hộ
Căn hộ duplex có nhất thiết phải ở tầng trên cùng?
Không. Duplex chỉ cần có hai tầng liền nhau trong cùng một căn, nối bằng cầu thang riêng. Vị trí trong tòa nhà không bị ràng buộc, còn penthouse mới là loại gắn với tầng cao nhất.
Nên xây studio hay căn một phòng ngủ để cho thuê?
Điều này tùy bề ngang đất và nhóm khách mục tiêu. Studio cho phép đặt nhiều căn hơn trên mỗi tầng. Căn một phòng ngủ rộng hơn và hợp với người ở lâu hoặc cặp đôi. Nên chốt đối tượng thuê trước khi chia căn.
Người ở officetel có thể đăng ký địa chỉ thường trú tại đây không?
Câu trả lời tùy loại đất, giấy tờ pháp lý của dự án và quy định đang sửa đổi. Nếu định ở lâu dài, hãy hỏi chủ đầu tư và cơ quan cư trú trước khi mua.
Căn hộ dịch vụ khác căn hộ cho thuê thông thường ở điểm nào?
Căn hộ dịch vụ có nội thất đầy đủ và kèm dịch vụ như dọn phòng hoặc lễ tân. Loại này có thể cho thuê theo ngày hoặc theo tháng. Căn hộ cho thuê thông thường hay cho thuê dài hạn và ít dịch vụ đi kèm.
Kết luận
Các loại căn hộ khác nhau chủ yếu ở ba điểm: cách chia không gian, vị trí trong tòa nhà và mục đích sử dụng. Nắm được ba điểm này, bạn sẽ không nhầm duplex với penthouse hay officetel với căn hộ để ở. Từ đó, việc chọn loại căn đúng với nhu cầu ở, làm việc hoặc cho thuê sẽ dễ hơn. Với chủ nhà phố, khu đất cho biết loại căn khả thi ngay từ đầu.
Lưu ý quan trọng nhất là kiểm tra pháp lý và công năng thật của loại căn định chọn. Điều này đặc biệt cần với officetel và condotel vì quy định đang được sửa đổi. Tòa căn hộ cho thuê nên chốt khách mục tiêu và số căn mỗi tầng từ khi thiết kế. Làm vậy sẽ tránh phải điều chỉnh khi công trình đã thi công.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
