Chi phí xây căn hộ thường được ước tính từ diện tích xây dựng và đơn giá. Tuy nhiên, cùng một diện tích sàn chưa chắc có cùng tổng chi phí. Số tầng, kết cấu, thiết bị kỹ thuật, mức hoàn thiện và cách tổ chức mặt bằng đều có thể làm ngân sách thay đổi.
Ở giai đoạn đầu, đơn giá/m² giúp chủ đầu tư hình dung quy mô vốn. Khi phương án đã rõ hơn, con số này cần được đặt trong đúng phạm vi thi công để tránh ước tính thiếu hoặc thừa ngân sách.
Chi phí xây căn hộ hiện nay được tham khảo ở mức nào?
Một mốc tham khảo có cơ sở là suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Ngày 30/03/2026, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định 425/QĐ-BXD, trong đó đưa ra các mức suất vốn đầu tư làm cơ sở tham khảo khi xác định chi phí xây dựng cho từng loại công trình. Các chỉ tiêu này được sử dụng làm cơ sở cho việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Đối với nhóm nhà chung cư, suất vốn đầu tư được tính theo m² sàn và thay đổi theo số tầng. Một số mức được công bố như sau:
| Quy mô nhà chung cư | Suất vốn đầu tư | Chi phí xây dựng | Chi phí thiết bị |
|---|---|---|---|
| Không quá 5 tầng, không tầng hầm | 9,202 triệu đồng/m² | 7,784 triệu đồng/m² | 0,432 triệu đồng/m² |
| Trên 5 đến 7 tầng, không tầng hầm | 10,316 triệu đồng/m² | 8,082 triệu đồng/m² | 0,724 triệu đồng/m² |
| Trên 7 đến 10 tầng, không tầng hầm | 10,629 triệu đồng/m² | 8,458 triệu đồng/m² | 0,758 triệu đồng/m² |
Những con số này là suất vốn đầu tư, không phải bảng giá thi công trọn gói cho một công trình cụ thể. Khi áp dụng, cần xét đến loại công trình, khu vực, thời điểm và những điều kiện riêng của dự án. Với căn hộ cho thuê quy mô nhỏ, cách tổ chức số căn, diện tích dùng chung, thang máy và mức hoàn thiện còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể.
Vì vậy, bảng suất vốn phù hợp để tham khảo quy mô vốn. Khi bước sang giai đoạn lựa chọn phương án thi công, cần chuyển sang mức giá phù hợp với chính công trình.
Phân biệt suất vốn đầu tư và đơn giá xây dựng
Hai loại số liệu này dễ bị dùng thay cho nhau khi tìm chi phí xây căn hộ. Suất vốn đầu tư được sử dụng ở cấp độ quản lý chi phí đầu tư xây dựng, trong khi đơn giá xây dựng thường gắn với một phạm vi công việc cụ thể.
Ví dụ, một đơn giá có thể áp cho phần thô. Một mức khác có thể bao gồm thêm phần hoàn thiện hoặc một số hệ thống kỹ thuật. Vì vậy, chỉ nhìn con số trên mỗi mét vuông sẽ chưa cho biết hai báo giá có thực sự đang tính cùng một phạm vi hay không.
Trước khi dùng một mức giá để tính ngân sách, nên xác định:
- Căn cứ diện tích: xác định mốc diện tích mà nhà thầu sử dụng khi quy đổi đơn giá.
- Phạm vi công việc: xem mức giá đang bao phủ đến những công đoạn nào.
- Tiêu chuẩn hoàn thiện: kiểm tra yêu cầu về vật tư và chất lượng hoàn thiện.
Trang bảng giá xây dựng căn hộ Đà Nẵng của AFTA có thể dùng để tham khảo phạm vi thi công và các nhóm hạng mục đi kèm. Cách đối chiếu theo phạm vi sẽ thực tế hơn việc chỉ nhìn vào giá/m².
Cách tính chi phí xây căn hộ theo quy mô
Khi chưa có đủ dữ liệu kỹ thuật, cách tính theo diện tích vẫn là phương pháp nhanh nhất để ước lượng ngân sách:
Chi phí sơ bộ = Tổng diện tích tính xây dựng × Đơn giá tham khảo
Ví dụ, một công trình có tổng diện tích tính xây dựng khoảng 500 m². Nếu tạm lấy đơn giá 8 triệu đồng/m², chi phí sơ bộ sẽ là 4 tỷ đồng.
Đây mới là mức ước tính ban đầu. Nếu diện tích thay đổi, công trình thêm tầng hầm, tầng lửng hoặc điều chỉnh mức hoàn thiện thì ngân sách cũng phải tính lại. Không nên xem phép nhân này là giá thi công cuối cùng.
Phần diện tích cũng cần được xác định trước khi tính. Diện tích khu đất và diện tích dùng để tính chi phí không phải lúc nào cũng giống nhau. Chẳng hạn, khu đất 100 m² nhưng mỗi tầng chỉ xây 80 m² thì quy mô 6 tầng đã tạo ra 480 m² sàn chính.
Những phần như tầng hầm, tầng lửng, tum và mái cần được kiểm tra theo cách tính của hồ sơ và phạm vi báo giá. Đây là bước nhỏ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng.
Cùng diện tích sàn nhưng chi phí xây căn hộ vẫn có thể khác
Một công trình 1.000 m² không nói hết được lượng công việc cần thực hiện. Cách chia mặt bằng, số lượng căn, hệ thống kỹ thuật và tiêu chuẩn hoàn thiện mới cho thấy cấu trúc chi phí thực tế.
Hai công trình cùng 1.000 m² nhưng một bên có ít căn, mặt bằng đơn giản. Bên còn lại chia thành nhiều căn nhỏ, có nhiều phòng vệ sinh và đầu mối cấp thoát nước. Số lượng cửa, thiết bị điện và các điểm kỹ thuật khi đó cũng thay đổi theo.
Chiều cao công trình là một yếu tố khác. Khi số tầng tăng, kết cấu, vận chuyển vật liệu, cấp nước và những hệ thống kỹ thuật liên quan cũng phải được tính lại. Đây là lý do một mức giá/m² không thể tự nó đại diện cho toàn bộ chi phí xây dựng.
Điều kiện thi công cũng ảnh hưởng đến ngân sách. Đường vào hẹp, mặt bằng tập kết vật tư nhỏ hoặc khu dân cư đông có thể làm cách tổ chức công trường thay đổi, dù diện tích sàn không đổi.
Cho phí xây căn hộ cho thuê cần nhìn thêm số lượng căn
Với công trình xây để cho thuê, tổng diện tích sàn chưa cho biết hiệu quả sử dụng vốn. Cùng một diện tích, phương án có nhiều căn hơn sẽ kéo theo số lượng thiết bị và đầu mối kỹ thuật lớn hơn.
Có thể tính nhanh chi phí xây dựng bình quân trên mỗi căn:
Chi phí bình quân/căn = Tổng chi phí xây dựng ÷ Số căn
Ví dụ, công trình có ngân sách xây dựng 6 tỷ đồng và 20 căn thì mức bình quân là 300 triệu đồng/căn. Nếu vẫn 6 tỷ đồng nhưng bố trí 24 căn, con số này giảm còn 250 triệu đồng/căn.
Đây chỉ là cách quy đổi để nhìn cơ cấu vốn, không phải phép tính lợi nhuận. Giá thuê, nội thất và chi phí vận hành vẫn phải được tính riêng. Với chủ đầu tư đang phát triển thiết kế căn hộ cho thuê Đà Nẵng, số lượng căn nên được cân nhắc cùng diện tích và hệ thống kỹ thuật ngay từ đầu.
Diện tích dùng chung cũng phải tính vào chi phí xây căn hộ
Một phần diện tích của công trình không trực tiếp tạo thành căn hộ nhưng vẫn phát sinh chi phí xây dựng. Nhóm này thường gồm:
- Sảnh và hành lang.
- Cầu thang và khu giao thông.
- Khu kỹ thuật.
- Khu để xe.
Nếu chỉ cộng diện tích các căn rồi nhân với đơn giá, phần diện tích dùng chung sẽ bị bỏ sót. Với công trình nhiều tầng, tỷ lệ diện tích này còn ảnh hưởng đến số m² thực tế có thể đưa vào khai thác.
Có thể dùng một phép tính bổ sung:
Chi phí/m² khai thác = Tổng chi phí xây dựng ÷ Diện tích có thể khai thác
Đây không phải chỉ tiêu thay thế cho đơn giá xây dựng. Nó chỉ giúp chủ đầu tư nhìn rõ hơn số vốn được phân bổ cho phần diện tích thực sự tạo ra sản phẩm. Các điều kiện về quy mô và cơ cấu công trình có thể tham khảo thêm tại điều kiện xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng.
Những yếu tố cần xác định trước khi chốt ngân sách
Không phải mọi yếu tố đều tác động với mức độ giống nhau. Trước khi chốt một con số cho công trình, nên kiểm tra các nhóm sau:
- Quy mô xây dựng: số tầng, tổng diện tích sàn và các phần diện tích đặc thù.
- Giải pháp kết cấu: móng, cột, dầm, sàn, vách và phương án chịu lực.
- Mức hoàn thiện: sàn, cửa, thiết bị vệ sinh, mặt tiền và vật liệu hoàn thiện.
- Hệ thống kỹ thuật: điện, cấp thoát nước, PCCC, thang máy và thiết bị liên quan.
- Điều kiện thi công: đường tiếp cận, mặt bằng tập kết và khả năng tổ chức công trường.
Trong đó, kết cấu cần được xác định khá sớm vì nó liên quan trực tiếp đến lượng vật liệu và phương án thi công. Với công trình nhiều tầng, chủ đầu tư có thể tham khảo thiết kế kết cấu công trình Đà Nẵng để hiểu rõ hơn mối liên hệ giữa giải pháp chịu lực và chi phí.
Giá tham khảo chỉ phù hợp ở giai đoạn đầu
Khi mới có khu đất và quy mô dự kiến, chủ đầu tư chưa nhất thiết phải lập một con số chi phí quá chi tiết. Một khoảng ngân sách dựa trên diện tích và mức giá tham khảo đã đủ để kiểm tra khả năng đầu tư.
Khi phương án bắt đầu rõ, ngân sách cũng cần được cập nhật. Số tầng, số căn, tầng hầm, thang máy, tiêu chuẩn hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật đều có thể thay đổi trong quá trình thiết kế.
Theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm các nội dung như sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng và giá gói thầu. Việc xác định chi phí phải phù hợp với thiết kế và các yêu cầu kỹ thuật của dự án.
Nói đơn giản, giá tham khảo giúp xác định khoảng vốn, còn khi hồ sơ đã đủ dữ liệu thì chi phí cần được tính theo chính công trình. Nếu cần tìm hiểu sâu hơn về phần dự toán, có thể tham khảo bài dự toán nhà cao tầng của Công ty thiết kế và thi công tại Đà Nẵng.
Kiểm soát chi phí nên bắt đầu từ phương án thiết kế
Nhiều khoản chi đã được quyết định từ khi mặt bằng còn trên bản vẽ. Tăng số tầng sẽ tăng quy mô. Tăng số căn có thể làm hệ thống kỹ thuật dày hơn. Nâng tiêu chuẩn hoàn thiện cũng kéo theo thay đổi về vật tư.
Vì vậy, kiểm soát chi phí không chỉ nằm ở việc tìm đơn giá thấp. Cần xem phương án đang tạo ra công trình như thế nào và khoản tiền sẽ được phân bổ vào đâu.
Với AFTA, phần thiết kế và xây dựng căn hộ được triển khai trong cùng chuỗi công việc. Phạm vi thi công cũng được phân định theo từng nhóm hạng mục, giúp chủ đầu tư có cơ sở đối chiếu ngân sách ngay từ giai đoạn chuẩn bị. Đây là cách tiếp cận phù hợp với những công trình cần kiểm soát chi phí xuyên suốt từ thiết kế đến thi công.
Một số câu hỏi thường gặp
Chi phí xây căn hộ có thể tính nhanh theo m² không?
Có. Cách này phù hợp khi chủ đầu tư mới xác định quy mô và cần một mức ngân sách ban đầu. Diện tích và phạm vi đơn giá phải được xác định rõ trước khi tính.
Chi phí xây căn hộ khoảng bao nhiêu?
Thực tế, không có một mức chung cho mọi công trình. Có thể dùng suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng để tham khảo quy mô vốn, sau đó xác định đơn giá theo loại công trình và phạm vi thi công cụ thể.
Suất vốn đầu tư có phải giá nhà thầu báo không?
Không. Đây là chỉ tiêu phục vụ lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Khi áp dụng vào công trình cụ thể, cần xem xét thêm điều kiện của dự án.
Vì sao hai công trình cùng diện tích lại khác chi phí?
Số tầng, kết cấu, số lượng căn, hệ thống kỹ thuật và mức hoàn thiện có thể khác nhau. Điều kiện thi công và phạm vi báo giá cũng tạo ra chênh lệch.
Thời điểm nào cần chuyển sang lập dự toán chi tiết?
Khi khu đất, quy mô, phương án thiết kế và phạm vi thi công đã tương đối rõ. Khi đó, ngân sách cần bám vào dữ liệu của chính công trình thay vì tiếp tục dùng một mức giá tham khảo chung.
Kết luận
Chi phí xây căn hộ nên được ước tính từ quy mô, nhưng không nên dừng ở một con số/m². Suất vốn đầu tư giúp hình dung mặt bằng chi phí ở cấp độ tham khảo. Đơn giá thi công lại phụ thuộc vào phạm vi công việc của từng công trình.
Với căn hộ cho thuê, số lượng căn và diện tích dùng chung cũng cần được tính cùng lúc. Khi quy mô, mặt bằng và tiêu chuẩn đầu tư được xác định sớm, chủ đầu tư sẽ có cơ sở rõ hơn để kiểm soát ngân sách từ lúc lên phương án đến khi thi công.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
