Biệt thự 7 tầng nghe có vẻ mâu thuẫn với chính khái niệm biệt thự truyền thống. Biệt thự vốn gắn liền với thấp tầng và sân vườn rộng. Bảy tầng lại nghe giống một thiết kế nhà cao tầng Đà Nẵng hơn.
Thực tế kỹ thuật lại cho câu trả lời ngược với cảm giác này. AFTA là đơn vị thiết kế và thi công biệt thự tại Đà Nẵng. Bài viết phân tích từng phần trong bài toán đứng sau công trình dạng này.
Mật độ xây dựng đẩy biệt thự tăng thêm số tầng
Nhiều gia chủ nghĩ xây cao đồng nghĩa chiếm nhiều đất hơn. Toán học quy hoạch cho kết quả ngược lại.
Mật độ xây dựng quyết định diện tích sàn mỗi tầng
Mỗi lô đất có mật độ xây dựng tối đa theo quy hoạch. Mật độ này thường tính theo phần trăm diện tích đất. Con số này quyết định diện tích sàn mỗi tầng được phép xây. Nó không phụ thuộc ý muốn gia chủ.
Muốn có tổng diện tích sàn lớn mà mật độ mỗi tầng bị giới hạn, chỉ còn một cách là tăng số tầng. Đây là lý do nhiều biệt thự 7 tầng ra đời. Không phải vì gia chủ thích cao. Mà vì bài toán diện tích buộc phải vậy.
Ví dụ minh họa trên lô đất 600 mét vuông
Giả sử lô đất 600m², mật độ xây dựng cho phép 35%, tổng diện tích sàn mong muốn 1.400m². Đây chỉ là số liệu minh họa. Mật độ thực tế cần xác nhận theo quy hoạch từng khu vực.
| Số tầng | Diện tích sàn cần mỗi tầng | Có nằm trong mật độ cho phép? |
| 3 tầng | Khoảng 467 m² | Không, vượt mật độ cho phép |
| 5 tầng | 280 m² | Không, vẫn vượt mật độ cho phép |
| 7 tầng | 200 m² | Có, còn dư khoảng 10m² mỗi tầng |
Sân vườn là phần diện tích còn dư lại
Với phương án 7 tầng, diện tích còn lại của lô đất dùng làm sân vườn. Trong ví dụ này, con số đó khoảng 400m². Con số này lớn hơn hẳn phương án 3 hoặc 5 tầng. Hai phương án đó không khả thi theo mật độ.
Trái ngược hoàn toàn là các dự án thiết kế biệt thự mini Đà Nẵng. Diện tích sàn ở đó nhỏ hơn nhiều. Vì vậy không gặp áp lực mật độ như trên.
Thang máy trở thành yêu cầu bắt buộc chứ không còn là tiện nghi
Ở biệt thự 2-3 tầng, thang máy là lựa chọn thêm cho tiện nghi. Ở biệt thự 7 tầng, bài toán đổi khác hẳn.
Leo bộ 7 tầng mỗi ngày không thực tế với hầu hết gia đình. Đặc biệt khó với người lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ. Từ khoảng tầng 5-6 trở lên, hầu hết công trình dạng này cần thang máy. Đây là điều kiện để sinh hoạt bình thường.
Hộp thang máy cần khoảng trống xuyên suốt các tầng với kích thước cố định. Vị trí này ảnh hưởng trực tiếp đến cách bố trí cầu thang bộ và hành lang. Nó cũng ảnh hưởng đến tỷ lệ mặt tiền phía trước. Đặt hộp thang lệch tâm có thể phá vỡ sự đối xứng. Đây là điều nhiều gia chủ mong muốn giữ ở một biệt thự lớn.
Bài toán này cần giải ngay từ bản vẽ mặt bằng đầu tiên. Không phải điều chỉnh sau khi đã chọn xong kiểu dáng mặt tiền. Kinh nghiệm từ các dự án thi công nhà cao tầng Đà Nẵng giúp xử lý bài toán này. Hộp thang được bố trí mà không phá vỡ tổng thể kiến trúc.
Yêu cầu phòng cháy chữa cháy thay đổi theo chiều cao công trình
Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa biệt thự thấp tầng và biệt thự 7 tầng.
Công trình càng cao, yêu cầu về lối thoát hiểm càng nghiêm ngặt hơn. Hệ thống báo cháy và thiết bị chữa cháy cũng vậy. Đây không phải là một mức quy định cố định chung cho mọi công trình. Yêu cầu thay đổi theo chiều cao và diện tích cụ thể.
Nhiều bản vẽ tham khảo trên mạng không thể hiện phần này vì chỉ tập trung vào hình ảnh phối cảnh. Trước khi hoàn thiện bản vẽ, nên yêu cầu thẩm tra thiết kế công trình Đà Nẵng. Bước này giúp xác nhận đúng cấp yêu cầu PCCC áp dụng cho công trình.
Kết cấu và nền móng cần tính toán như công trình nhiều tầng
Móng cho biệt thự 2-3 tầng thông thường không đủ khả năng chịu tải cho 7 tầng.
Tải trọng gió tăng đáng kể theo chiều cao công trình
Áp lực gió tác động lên mặt đứng công trình tăng theo chiều cao. Mức tăng không tuyến tính mà nhanh dần ở các tầng trên cùng. Với biệt thự 7 tầng, tính toán chống lật và ổn định ngang cần được xử lý kỹ hơn. Yêu cầu này cao hơn nhiều so với công trình 2-3 tầng cùng diện tích.
Móng cần thiết kế riêng cho tải trọng thực tế
Một số bản vẽ biệt thự cao tầng vẫn dùng thông số móng tương tự nhà thấp tầng. Họ chỉ nhân thêm tải trọng theo cảm tính. Cách làm này tiềm ẩn rủi ro lún lệch hoặc nứt kết cấu sau vài năm sử dụng.
Phần thiết kế kết cấu công trình Đà Nẵng cần được tính riêng theo khảo sát địa chất thực tế của từng lô đất. Không thể dùng chung công thức cho mọi công trình cao tầng.
Chi phí tăng theo bậc thay vì tăng đều theo đường thẳng
Nhiều gia chủ giả định chi phí biệt thự 7 tầng tăng đều theo số tầng. Thực tế có những bậc chi phí tăng đột ngột tại một số ngưỡng nhất định.
Ba điểm thường tạo bậc chi phí tại các công trình cao tầng dạng này:
- Lắp đặt thang máy công suất và tốc độ phù hợp với 7 tầng, cao hơn hẳn loại dùng cho nhà 3-4 tầng
- Hệ thống PCCC nâng cấp theo yêu cầu tại ngưỡng chiều cao cụ thể của công trình
- Gia cố kết cấu chống gió và móng theo tải trọng thực tế đã tính ở phần trên
Những khoản này không xuất hiện ở biệt thự thấp tầng. Vì vậy, so sánh đơn giá mỗi mét vuông giữa hai loại hình thường không chính xác. Bản chất chi phí giữa chúng khác nhau rất nhiều.
Một đơn vị hiểu cả hai mặt của bài toán mang lại lợi thế
Một bên là ngôn ngữ kiến trúc biệt thự: sân vườn, tỷ lệ mặt tiền. Bên còn lại là cảm giác sang trọng riêng tư. Phía đối diện là yêu cầu kỹ thuật của công trình cao tầng: kết cấu, PCCC, thang máy.
Thiếu một trong hai phía, kết quả thường lệch hẳn về một bên. Đẹp về kiến trúc nhưng thiếu an toàn kỹ thuật là một rủi ro. An toàn kỹ thuật nhưng mất cảm giác biệt thự ban đầu là rủi ro khác.
AFTA là công ty xây dựng ở Đà Nẵng làm việc đồng thời trên cả hai khía cạnh này. Chúng tôi không tách riêng từng phần cho các đơn vị khác nhau xử lý.
Kết luận
Biệt thự 7 tầng không phải là một mâu thuẫn về khái niệm. Đây là kết quả tự nhiên khi mật độ xây dựng buộc phải tăng chiều cao. Mục tiêu là đạt đủ diện tích sàn mong muốn.
Đi kèm với đó là ba bài toán kỹ thuật. Cần bố trí thang máy hợp lý. Cần đáp ứng yêu cầu PCCC theo chiều cao. Cần tính lại kết cấu móng cho tải trọng thật.
Trước khi chọn số tầng cho một biệt thự lớn, nên đối chiếu mật độ xây dựng thực tế của lô đất. So sánh với tổng diện tích sàn mong muốn trước khi quyết định. Con số này thường quyết định số tầng hợp lý, không phải sở thích cá nhân của gia chủ.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
