Cải tạo căn hộ khác với cải tạo nhà phố ở một điểm cơ bản. Căn hộ nằm trong tòa nhà có phần sở hữu chung. Vì vậy chủ căn hộ chỉ được làm trong phần sở hữu riêng. Sơn lại tường hay thay nội thất khá đơn giản. Đổi vị trí khu vệ sinh hoặc đục tường thì phải qua nhiều bước kiểm tra. Bài viết nêu giới hạn pháp lý, hạng mục kỹ thuật và trình tự thi công. Gia chủ nên nắm các nội dung này trước khi làm.
Cải tạo căn hộ chỉ được làm trong phần sở hữu riêng
Ranh giới giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung quyết định gia chủ được làm gì.
Hạng mục chỉ cần thông báo cho ban quản lý
Những việc không đụng đến kết cấu, như sơn lại tường, thuộc phần sở hữu riêng của chủ căn hộ. Theo hướng dẫn pháp lý, việc sơn lại không cần giấy phép xây dựng. Chủ căn hộ chỉ cần thông báo cho ban quản lý và nộp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Tuy vậy, sơn mặt ngoài căn hộ sai quy định của tòa nhà vẫn có thể là vi phạm.
Hạng mục chạm đến kết cấu và phần sở hữu chung
Tự ý đổi kết cấu chịu lực hoặc thiết kế phần sở hữu riêng là trái quy định. Tường chắn giữa ban công các căn hộ là phần sở hữu chung. Chủ căn hộ không được đục hay phá. Việc chia hoặc tách căn hộ cũng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Việc lắp thêm phần bao quanh ban công cần ban quản lý chấp thuận bằng văn bản. Một số trường hợp sửa chữa thiết kế nhà chung cư còn phải xin giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành. Gia chủ nên hỏi lại ban quản lý và cơ quan quản lý nhà ở trước khi lập phương án.
Thủ tục đăng ký thi công với ban quản lý trước khi cải tạo căn hộ
Hầu hết tòa chung cư yêu cầu chủ căn hộ nộp đơn xin sửa chữa kèm bản vẽ điều chỉnh. Mẫu đơn phổ biến cam kết giữ nguyên hệ thống thoát nước trong ô sàn vệ sinh. Gia chủ chỉ đổi vị trí thiết bị. Ban quản lý còn yêu cầu biện pháp thi công, danh sách thợ và tiến độ. Các giấy tờ này phải được phê duyệt trước khi khởi công. Vận chuyển vật liệu vào tòa nhà cũng phải thông báo trước.
Gia chủ nên chuẩn bị hồ sơ cải tạo căn hộ đầy đủ ngay từ đầu. Như vậy hồ sơ ít bị trả lại. Bản vẽ hiện trạng và bản vẽ sau cải tạo do đơn vị thiết kế lập sau khảo sát. AFTA làm bước này trong tư vấn thiết kế xây dựng, từ khảo sát đến hồ sơ xin phép.
Khảo sát hiện trạng căn hộ trước khi lập phương án
Phương án chỉ đúng khi dựa trên hiện trạng thật. Kỹ sư bắt đầu bằng bản vẽ của chủ đầu tư tòa nhà, rồi đo lại từng phòng. Cần kiểm tra vết thấm ở trần và chân tường. Kỹ sư cũng xem sàn vệ sinh, đường ống nước và tải điện của căn hộ. Hộp kỹ thuật chung nằm ngoài phạm vi cải tạo nhưng vẫn cần được ghi nhận. Vị trí của nó quyết định hướng đi của đường ống mới.
Căn hộ đã dùng nhiều năm thường có phần ẩn chỉ lộ ra khi tháo dỡ. Khảo sát kỹ giúp gia chủ dự trù được phần này.
Bố trí lại mặt bằng căn hộ trong giới hạn kết cấu
Đổi vị trí bếp và khu vệ sinh
Bếp dễ dời hơn vệ sinh. Bếp chỉ cần đường cấp nước, thoát nước nhỏ và đường hút mùi. Khu vệ sinh phức tạp hơn vì nước thải phải về đúng ô sàn kỹ thuật của tòa nhà. Nếu đưa vệ sinh ra ngoài ô sàn này, đề xuất thường khó được chấp thuận. Gia chủ nên giữ nguyên vùng ngập nước và chỉ đổi vị trí thiết bị trong phạm vi đó.
Mở không gian bằng vách nhẹ và nội thất
Trước khi dỡ bất kỳ bức tường nào, kỹ sư phải xác nhận tường đó không chịu lực. Tường ngăn không chịu lực có thể thay bằng vách nhẹ để mở phòng khách và bếp. Gia chủ cũng nên dùng nội thất lắp liền để tăng chỗ lưu trữ, thay vì cơi nới diện tích. Các mẫu căn hộ đẹp Đà Nẵng do AFTA thiết kế giúp gia chủ hình dung phương án.
Chống thấm, điện nước và thông gió khi cải tạo căn hộ
Ba hạng mục này dễ ảnh hưởng đến các căn hộ xung quanh nhất. Sàn vệ sinh chống thấm kém sẽ làm ố trần của căn bên dưới. Vì vậy sau khi chống thấm, nhà thầu cần ngâm nước thử trước khi ốp lát.
Về điện, bếp từ, điều hòa và bình nóng lạnh thêm vào làm tăng tải. Kỹ sư phải kiểm tra lại tiết diện dây và aptomat của căn hộ. Đường ống nước mới nên đi trong tường hoặc trần giả, tránh đục sàn. Đường hút mùi bếp phải thoát đúng ống kỹ thuật của tòa nhà. Không nên xả ra mặt ngoài khi chưa được chấp thuận.
Cải tạo căn hộ đang cho thuê và cải tạo cả tòa căn hộ
Chủ căn hộ đang cho thuê
Luật Nhà ở 2023 có quy định riêng cho nhà đang cho thuê. Bên cho thuê chỉ được cải tạo khi bên thuê đồng ý, trừ khi khẩn cấp hoặc bất khả kháng. Nếu bên thuê phải dọn ra, hai bên thỏa thuận chỗ ở tạm và tiền thuê trong thời gian đó. Thời gian cải tạo không tính vào thời hạn hợp đồng thuê. Sau cải tạo, chủ nhà chỉ được tăng giá thuê trong điều kiện nhất định. Thời hạn thuê còn lại phải từ một phần ba hợp đồng trở xuống. Mức tăng cũng phải hợp lý.
Chủ đầu tư cải tạo cả tòa căn hộ
Cải tạo cả tòa căn hộ cho thuê là bài toán khác. Chủ đầu tư có quyền với toàn bộ công trình. Vì vậy họ có thể chia lại mặt bằng, thêm căn hoặc nâng tầng. Mỗi thay đổi này kéo theo việc tính lại kết cấu. Hồ sơ thiết kế kết cấu cho phần gia cố cần được thẩm tra thiết kế trước khi thi công. Mặt bằng từng tầng được lập lại như khi thiết kế căn hộ cho thuê. Khi đó số căn và diện tích mỗi căn quyết định cách chia.
Trình tự thi công cải tạo căn hộ trong tòa nhà đang vận hành
Trước khi thi công, nhà thầu bọc bảo vệ thang máy và hành lang chung. Thứ tự hợp lý bắt đầu bằng tháo dỡ phần nhẹ và đi điện nước âm. Tiếp theo là chống thấm, lắp vách, ốp lát, sơn rồi lắp nội thất. Làm sai thứ tự thường phải đục sửa lại phần đã hoàn thiện.
Gây tiếng ồn cho cư dân bị nghiêm cấm trong nhà chung cư. Vì vậy giờ làm việc phải theo nội quy tòa nhà. Trình tự này gần với các bước AFTA làm khi thi công căn hộ. Đó là điện nước ngầm, chống thấm, sơn ốp lát và hoàn thiện. Khi xong, chủ căn hộ cùng nhà thầu nghiệm thu và báo lại ban quản lý.
Cách dự trù chi phí cải tạo căn hộ
Chi phí cải tạo căn hộ không có mức chung vì mỗi căn một khác. Diện tích, mức độ đổi mặt bằng và chất lượng vật liệu đều làm giá thay đổi. Chủ nhà nên chia ngân sách thành ba nhóm. Nhóm đầu là hồ sơ thiết kế và bản vẽ nộp ban quản lý. Khoản này có thể dự trù theo báo giá thiết kế của AFTA. Nhóm hai là thi công phần kỹ thuật gồm điện nước và chống thấm. Nhóm ba là hoàn thiện và nội thất.
Khoản phát sinh thường lộ ra khi tháo dỡ, như sàn vệ sinh đã thấm hay đường ống cũ. Nên để một khoản dự phòng cho hai hạng mục này.
Kết luận
Cải tạo căn hộ thuận lợi khi gia chủ xác định đúng ranh giới ngay từ đầu. Việc thuộc phần sở hữu riêng thì tự quyết. Việc chạm đến kết cấu và phần sở hữu chung thì phải xin phép. Hồ sơ đầy đủ, khảo sát kỹ và chống thấm đúng cách giúp công trình tránh phải làm lại. Chủ căn hộ có thể liên hệ AFTA, đơn vị thiết kế và thi công tại Đà Nẵng. AFTA tư vấn miễn phí phương án phù hợp cho cả căn hộ riêng lẻ và cả tòa căn hộ.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
