Nhiều chủ đất ở Đà Nẵng muốn xây tòa nhà nhưng chưa chốt nên làm căn hộ cho thuê dài hạn hay ngắn hạn. Khu gần trường đại học và đô thị mới thường hợp với cho thuê dài hạn. Khu gần biển và trục du lịch mới đủ khách cho mô hình ngắn hạn. Đất có cả hai nhóm khách vẫn kết hợp được, nếu bản vẽ tách được lối đi và dịch vụ.
Lựa chọn này cần chốt trước khi vẽ. Nó quyết định mặt bằng, sảnh và hệ thống kỹ thuật của cả tòa nhà. Sửa lại khi đã lên khung thường tốn nhiều thời gian và chi phí. Hãy cùng AFTA xem mô hình khai thác ảnh hưởng thế nào đến thiết kế căn hộ cho thuê ở Đà Nẵng.
Căn hộ cho thuê dài hạn và ngắn hạn khác nhau ở điểm nào
Hai mô hình khác nhau ở thời gian khách ở lại. Thời gian đó kéo theo nguồn thu, cách vận hành và yêu cầu pháp lý của tòa nhà.
| Tiêu chí | Dài hạn (theo tháng) | Ngắn hạn (theo ngày) |
|---|---|---|
| Thời gian ở | Vài tháng đến một năm | Dưới 30 ngày |
| Khách chính | Sinh viên đại học, người đi làm hoặc chuyên gia cần lưu trú dài ngày | Du khách, khách nghỉ dưỡng, khách công tác ngắn ngày |
| Nguồn thu | Đều hằng tháng, giá mỗi đêm thấp hơn | Cao hơn mỗi đêm, biến động theo mùa du lịch |
| Vận hành | Ít nhân sự, chủ yếu bảo trì | Lễ tân, dọn phòng, đón khách hằng ngày |
| Pháp lý | Thuê nhà để ở | Kinh doanh lưu trú phải đáp ứng điều kiện theo luật định |
| Bản vẽ cần | Căn ở lâu dài, riêng tư, yên tĩnh | Nhận phòng thuận tiện, nhiều chỗ cho dịch vụ chung |
Căn hộ cho thuê dài hạn cho thu nhập đều và vận hành nhẹ
Căn hộ cho thuê dài hạn được khách dùng như nơi ở thật. Họ cần bếp, máy giặt, chỗ làm việc và sự yên tĩnh. Chủ nhà thu tiền đều và ít phải dọn phòng. Nhiều tòa 10 đến 20 phòng ở Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Hòa Xuân chọn hướng này.
Căn hộ cho thuê ngắn hạn cho doanh thu cao hơn nhưng phụ thuộc mùa du lịch
Mỗi đêm khách ngắn hạn trả nhiều hơn khách thuê tháng. Tỷ lệ lấp đầy lại phụ thuộc mùa du lịch, nên doanh thu lên xuống theo thời điểm. Tòa nhà cần người trực, dọn phòng và xử lý khách ra vào mỗi ngày. Khách ở dưới 30 ngày được xếp vào dạng lưu trú, và kinh doanh lưu trú là ngành nghề có điều kiện.
Chọn căn hộ cho thuê dài hạn hay ngắn hạn theo khu đất
Ba câu hỏi sau giúp chốt mô hình trước khi vẽ: khách thuê là ai, họ ở bao lâu và ai vận hành tòa nhà. Khu đất trả lời gần hết câu hỏi đầu tiên. Quanh biển Mỹ Khê và các trục du lịch, khách ngắn ngày đông. Chuyên gia nước ngoài làm việc từ xa cũng hay chọn các khu này để ở dài ngày.
Ở Hòa Xuân và khu FPT, người thuê chủ yếu là sinh viên và người mới đi làm. Họ cần giá vừa phải và chỗ ở ổn định. Căn nhỏ gọn thuê theo tháng thường hợp nhất.
| Khu đất | Nhóm khách thường gặp | Mô hình hay đi kèm | Bản vẽ cần ưu tiên |
|---|---|---|---|
| Gần biển, trục du lịch | Du khách, chuyên gia nước ngoài ở dài ngày | Ngắn hạn, hoặc kết hợp với dài hạn | Sảnh đón khách, kho hành lý, không gian chung ở tầng tum |
| Hòa Xuân, khu FPT, gần trường đại học | Sinh viên, nhân viên văn phòng, người mới đi làm | Dài hạn | Căn nhỏ khép kín, bãi xe rộng, chỗ giặt phơi riêng |
| Khu giáp ranh, có cả du khách và người ở lâu | Hai nhóm xen kẽ | Kết hợp | Lối đi và thang máy tách riêng cho hai nhóm |
Câu hỏi thứ hai và thứ ba nằm ở quy mô. Tòa 10 đến 20 phòng đang phổ biến vì chủ nhà thường vẫn tự quản lý được. Tòa lớn hơn cần thêm nhân sự trực và dọn phòng. Mô hình ngắn hạn càng phải tính kỹ nhân sự trước khi vẽ.
Pháp lý và PCCC cần tính trước khi vẽ
Cho thuê dài hạn là thuê nhà để ở, còn cho thuê dưới 30 ngày là hoạt động lưu trú. Ngành lưu trú đòi hỏi đăng ký kinh doanh, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và khai báo khách theo quy định. Các yêu cầu này ảnh hưởng đến lối thoát nạn, quầy lễ tân và cách bố trí sảnh.
Quy định cấm dùng căn hộ làm nơi lưu trú ngắn ngày nhắm vào nhà chung cư. Tòa căn hộ tự xây là trường hợp khác. Dù vậy, tòa nhà vẫn phải đăng ký và đáp ứng điều kiện của ngành lưu trú nếu đón khách dưới 30 ngày. Chủ đầu tư nên xác nhận với cơ quan quản lý tại Đà Nẵng, vì quy định có thể thay đổi theo thời điểm.
Bản vẽ căn hộ cho thuê dài hạn và ngắn hạn khác nhau thế nào
Mặt bằng tầng và căn hộ
Căn hộ cho thuê dài hạn phải đủ cho một người sống lâu dài. Dự án 7 tầng của AFTA ở Mai Thúc Lân dùng căn 30 đến 40m², mỗi tầng ba căn. Mỗi căn có phòng khách, bếp, vệ sinh riêng và ban công hoặc cửa sổ lớn.
Căn ngắn hạn thường nhỏ hơn và chia được nhiều phòng hơn trên một tầng. Bếp có thể rút gọn vì khách chỉ ở vài đêm. Số phòng tăng thì lượt khách đi qua mỗi hành lang cũng tăng.
Khu chung và hệ thống kỹ thuật
Tòa ngắn hạn cần nhiều không gian dùng chung hơn. Sảnh phải có quầy lễ tân và chỗ chờ. Khách đến sớm hoặc trả phòng muộn cần kho gửi hành lý. Thang máy cũng chịu tải lớn vì khách mang theo vali.
Tòa dài hạn chuyển trọng tâm vào từng căn. Mỗi căn nên có đồng hồ điện nước riêng, chỗ giặt phơi riêng và cách âm tốt. Người ở lâu rất nhạy với tiếng ồn từ căn bên cạnh. Với cả hai mô hình, bãi xe, khu tập kết rác và phòng kỹ thuật cần có chỗ từ đầu.
Công trình 15x20m của AFTA tại Sơn Trà đặt ba hạng mục này ở tầng 1. Các tầng phía trên chia chín căn mỗi tầng, kèm hai thang bộ và một thang máy.
Dự án 7 tầng Mai Thúc Lân kết hợp cả hai mô hình trong một tòa nhà
Cách chia tầng của dự án
Dự án căn hộ dịch vụ 7 tầng trên đường Mai Thúc Lân nằm trên khu đất 6x22m. Tòa nhà có một tầng hầm, một tầng lửng, bảy tầng chính và tầng tum. Tầng hầm dành cho xe, trạm bơm và hệ thống PCCC. Tầng 1 có hai căn khép kín cùng quầy lễ tân nhỏ.
Tầng lửng đặt một phòng kiểu khách sạn cạnh một căn mini cho khách ở dài ngày. Từ tầng 2 đến tầng 7, mỗi tầng có ba căn. Tầng tum làm sân BBQ. Phần đón khách nằm ở tầng thấp, nên các tầng trên ít bị ảnh hưởng bởi người ra vào. Mọi căn đều có cửa sổ hoặc ban công hướng ra ngoài.
Khi nào nên chọn một mô hình thay vì kết hợp
Kết hợp hai mô hình cần chỗ để tách lối đi và dịch vụ. Đất đủ rộng hoặc thang máy đặt giữa nhà thường tạo được chỗ đó. Với tòa 4 đến 5 tầng, mỗi tầng chỉ có vài phòng. Một quầy lễ tân và kho hành lý khó bù được chi phí nhân sự.
Khi đó, chọn một mô hình rõ ràng sẽ gọn hơn. Tòa nằm sâu trong kiệt hẹp cũng khó đón khách vãng lai. Lượng người ra vào thay đổi liên tục còn dễ gây phản ứng từ hàng xóm.
Chi phí thiết kế và thi công thay đổi ở hạng mục nào
Mô hình ngắn hạn thường tốn hơn ở không gian dùng chung, hệ thống kỹ thuật và nội thất. Quầy lễ tân, kho hành lý và khu giặt chiếm diện tích sàn nhưng không tạo ra phòng cho thuê. PCCC, camera và khóa thông minh cũng cần đầu tư đầy đủ hơn.
Mô hình dài hạn tốn nhiều hơn ở bếp, thiết bị giặt phơi, cách âm và đồng hồ điện nước riêng. Tùy quy mô, hồ sơ có thể phải qua thủ tục về PCCC. Chủ đầu tư nên hỏi rõ đơn vị thiết kế phần này.
Khi một đơn vị làm cả thiết kế và thi công căn hộ Đà Nẵng, bản vẽ sát thực tế xây dựng hơn. Điều đó hạn chế phát sinh ở khâu hoàn thiện. AFTA lập báo giá thiết kế Đà Nẵng theo quy mô và đặc điểm từng công trình. Phần thi công được dự toán chi tiết khi đã có bản vẽ đầy đủ.
Kết luận
Căn hộ cho thuê dài hạn hay ngắn hạn quyết định tòa nhà được thiết kế cho ai. Khu đất, nhóm khách và người vận hành là ba yếu tố nên được chốt trước bản vẽ. Khi đã rõ, mặt bằng, sảnh, kho và hệ thống kỹ thuật được tính đúng chỗ ngay từ đầu. Khu đất vừa gần du lịch vừa có khách ở lâu vẫn kết hợp được hai mô hình. Điều kiện là tách được lối đi và dịch vụ.
Lưu ý quan trọng nhất là điều kiện kinh doanh lưu trú với phần cho thuê dưới 30 ngày. Quy định về đăng ký, PCCC và khai báo khách có thể thay đổi theo thời điểm. Chủ đầu tư nên xác nhận với cơ quan quản lý tại Đà Nẵng trước khi chốt bản vẽ. Cách này giúp thiết kế đáp ứng đủ yêu cầu ngay từ đầu, không phải bổ sung sau khi hoàn thiện.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
Câu hỏi thường gặp
Nên xây căn hộ cho thuê dài hạn hay ngắn hạn?
Khu gần trường đại học và đô thị mới hợp với dài hạn. Khu gần biển và trục du lịch hợp với ngắn hạn. Đất nằm giữa hai nhóm khách có thể kết hợp, nếu bản vẽ tách được lối đi và dịch vụ.
Căn hộ dịch vụ khác căn hộ cho thuê dài hạn ở điểm nào?
Căn hộ dịch vụ có thêm lễ tân, dọn phòng và nội thất đầy đủ. Tòa nhà vì thế cần nhiều không gian chung và nhân sự hơn. Căn hộ dài hạn tập trung vào sự riêng tư và tiện nghi trong từng căn.
Tòa căn hộ tự xây có cho thuê theo ngày được không?
Được xem xét, nếu đăng ký kinh doanh lưu trú và đáp ứng điều kiện về PCCC, khai báo khách. Quy định cấm cho thuê ngắn ngày nhắm vào căn hộ trong nhà chung cư. Chủ đầu tư nên xác nhận với cơ quan quản lý địa phương trước khi thiết kế.
Xây xong rồi có chuyển từ dài hạn sang ngắn hạn được không?
Về kỹ thuật vẫn cải tạo được. Nhưng thường phải làm lại sảnh, quầy lễ tân và hệ thống PCCC. Phần giấy phép lưu trú cũng cần xin trước khi đón khách.
