Quy định PCCC nhà cao tầng vừa trải qua một đợt thay đổi lớn. Không phải chủ đầu tư nào cũng theo kịp thay đổi này. Nhiều chủ đầu tư vẫn quen với cách gọi “thẩm duyệt thiết kế PCCC”. Trong khi đó, quy định hiện hành đã sử dụng cách gọi “thẩm định thiết kế về PCCC”. Cũng không ít người áp dụng ngưỡng số tầng cũ để tự đánh giá công trình. Cách làm này dễ dẫn đến nhầm lẫn, vì ngưỡng hiện hành đã khác trước.
Bài viết dưới đây của AFTA không liệt kê lại toàn bộ quy chuẩn kỹ thuật vốn đã rất dài. Nội dung tập trung vào những điểm thay đổi thực sự ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Đó là các mốc bắt buộc công trình phải làm việc với cơ quan PCCC.
Quy định PCCC nhà cao tầng đã thay đổi những gì so với trước đây
Cột mốc quan trọng nhất là ngày 1/7/2025. Luật số 55/2024/QH15 chính thức có hiệu lực từ ngày này. Nghị định 105/2025/NĐ-CP cũng thay thế hoàn toàn Nghị định 136/2020/NĐ-CP cùng thời điểm.
Ba thay đổi dưới đây là điều cần nắm trước tiên:
| Nội dung | Trước 1/7/2025 | Từ 1/7/2025 |
| Tên gọi thủ tục | Thẩm duyệt thiết kế PCCC | Thẩm định thiết kế PCCC |
| Văn bản gốc | Nghị định 136/2020/NĐ-CP | Nghị định 105/2025/NĐ-CP |
| Kênh nộp hồ sơ | Chủ yếu nộp trực tiếp | Ưu tiên qua Cổng dịch vụ công Bộ Công an |
Quy chuẩn kỹ thuật đi kèm cũng được cập nhật theo. QCVN 06:2023/BXD do Bộ Xây dựng ban hành, hiện là căn cứ chính về an toàn cháy cho nhà và công trình. QCVN 10:2025/BCA do Bộ Công an ban hành, bổ sung yêu cầu riêng về trang bị phương tiện chữa cháy.
Với các dự án đang triển khai mẫu thiết kế nhà cao tầng Đà Nẵng, việc đối chiếu lại theo bộ quy chuẩn mới là bước không thể bỏ qua. Điều này đúng cả khi bản vẽ đã lập từ trước đó.
Ngưỡng nào trong quy định PCCC nhà cao tầng buộc phải thẩm định thiết kế
Không phải công trình nào phù hợp với khái niệm nhà cao tầng cũng áp dụng cùng một ngưỡng về PCCC. Việc xác định công trình có thuộc diện thẩm định hay không còn phụ thuộc vào loại hình và quy mô.
Theo Phụ lục III của Nghị định 105/2025/NĐ-CP, chung cư và nhà ở tập thể thuộc diện thẩm định thiết kế về PCCC khi từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 3.000 m² trở lên. Vì vậy, một công trình 5 hoặc 6 tầng vẫn có thể thuộc diện này nếu đạt ngưỡng về diện tích.
Phụ lục III còn quy định nhiều nhóm công trình khác. Mỗi nhóm được xác định theo những tiêu chí riêng về số tầng, diện tích, khối tích hoặc quy mô phục vụ:
| Loại hình công trình | Ngưỡng bắt buộc thẩm định |
| Chung cư, nhà ở tập thể | Từ 7 tầng, hoặc diện tích sàn từ 3.000m² |
| Trường tiểu học, THCS, THPT | Tổng khối tích từ 5.000m³ trở lên |
| Bệnh viện | Từ 3 tầng, hoặc khối tích từ 3.000m³ |
| Phòng khám đa khoa và chuyên khoa | Từ 5 tầng, hoặc khối tích từ 3.000m³ |
| Nhà hát, rạp chiếu phim | Từ 300 chỗ ngồi trở lên |
Các mẫu thiết kế tòa văn phòng Đà Nẵng cần tra đúng ngưỡng của nhóm thương mại, dịch vụ. Áp dụng nhầm ngưỡng nhà ở là sai lầm khá phổ biến.
Quy định PCCC nhà cao tầng cần được tính toán từ giai đoạn nào của dự án
Khác với nhiều thủ tục chỉ có một lần xin phép, PCCC đi cùng công trình ở hai mốc riêng biệt. Bỏ sót một trong hai mốc này là nguyên nhân phổ biến khiến dự án bị đình trệ.
- Mốc thứ nhất, thẩm định thiết kế trước khi thi công: Bản vẽ phải được cơ quan Công an thẩm định và có văn bản chấp thuận. Đây là quy trình riêng, độc lập với việc thẩm tra thiết kế công trình Đà Nẵng theo quy định xây dựng thông thường. Cả hai đều cần hoàn tất trước khi khởi công phần liên quan đến kết cấu chịu lửa, hệ thống báo cháy hay lối thoát nạn.
- Mốc thứ hai, nghiệm thu sau khi hoàn thiện: Cơ quan chức năng đối chiếu thực tế thi công với đúng bản vẽ từng được thẩm định trước đó. Công trình chỉ được đưa vào sử dụng sau khi có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu, không phải cứ xây xong là được vận hành ngay.
Nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào mốc đầu tiên rồi bỏ quên mốc thứ hai. Hệ quả là công trình xây đúng giấy phép xây dựng, nhưng vẫn chưa đủ điều kiện đưa vào khai thác.
Những sai lầm về quy định PCCC nhà cao tầng khiến chậm nghiệm thu
Phần lớn vướng mắc không nằm ở khâu xin thẩm định thiết kế. Chúng thường xuất hiện muộn hơn, ngay trước khi công trình được đưa vào sử dụng.
Thi công sai lệch so với bản vẽ đã thẩm định
Đổi vật liệu ốp trần, thay cửa chống cháy, hay chỉnh lối thoát nạn đều có thể bị từ chối. Đội ngũ thi công nhà cao tầng Đà Nẵng có kinh nghiệm thường đối chiếu lại bản vẽ PCCC trước mỗi hạng mục.
Lắp thiết bị PCCC không đúng chủng loại đã đăng ký
Hệ thống báo cháy, đầu phun hay bơm chữa cháy cần đúng model đã thẩm định. “Tương đương về công năng” là chưa đủ.
Thay đổi công năng sau khi đã nghiệm thu
Chuyển tầng trệt từ chỗ để xe sang kinh doanh là ví dụ điển hình. Việc này làm thay đổi tính toán thoát nạn ban đầu, nên cần thẩm định lại.
Yêu cầu kỹ thuật cốt lõi trong quy định PCCC nhà cao tầng
Bên cạnh thủ tục hành chính, một số yêu cầu kỹ thuật gần như luôn xuất hiện trong mọi lần thẩm định. Các yêu cầu này chủ yếu căn cứ theo QCVN 06:2023/BXD của Bộ Xây dựng.
- Lối thoát nạn và thang thoát hiểm: Tối thiểu hai lối thoát độc lập, không phụ thuộc vào một cầu thang duy nhất. Cửa tại các lối này phải là cửa chống cháy tự đóng.
- Kết cấu chịu lực và vật liệu: Phải đạt bậc chịu lửa tương ứng với quy mô sử dụng. Việc chọn vật liệu ngay từ bước thiết kế kết cấu công trình Đà Nẵng quyết định phần lớn khả năng đạt thẩm định ngay lần đầu.
- Hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động: Cần kết nối toàn bộ các tầng của công trình. Khu vực nguy cơ cao như tầng hầm hay khu bếp thường cần thêm hệ thống riêng.
- Khoảng cách PCCC và đường tiếp cận chữa cháy: Đều nằm trong nội dung thẩm định. Không ít hồ sơ bị yêu cầu chỉnh sửa chỉ vì thiếu khoảng lùi phù hợp.
Kết luận
Quy định PCCC nhà cao tầng hiện nay khác khá nhiều so với trước đây. Tên gọi thủ tục, văn bản căn cứ và kênh nộp hồ sơ đều đã thay đổi.
Điều quan trọng hơn cả tên gọi là hiểu đúng hai mốc bắt buộc của công trình. Đó là thẩm định thiết kế trước khi xây, và nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng. Bỏ sót mốc nào cũng có thể khiến dự án chậm lại đúng vào giai đoạn gần hoàn thiện nhất.
Đây là lĩnh vực gắn trực tiếp với an toàn tính mạng. Các quy chuẩn kỹ thuật vì vậy nhiều khả năng sẽ còn được điều chỉnh thêm. Chủ đầu tư nên làm việc với đơn vị tư vấn PCCC có kinh nghiệm cập nhật liên tục, thay vì chỉ dựa vào thông tin cũ.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
