Chi phí xây dựng nhà cao tầng thường được báo bằng một con số duy nhất trên mỗi mét vuông. Nhiều gia chủ dùng con số đó để so sánh giữa các đơn vị thi công. Con số đó dễ hiểu. Nhưng nó không phản ánh đúng bản chất chi phí của công trình cao tầng.
Trong bài toán chi phí xây dựng nhà cao tầng, một số khoản mục không tăng theo tỷ lệ diện tích sàn. Chúng tăng theo độ cao. Tốc độ tăng cũng nhanh hơn nhiều so với phần diện tích cộng thêm ở mỗi tầng.
Đơn giá mỗi mét vuông chưa phản ánh đủ chi phí xây dựng nhà cao tầng
Một đơn vị báo giá 7 triệu đồng mỗi mét vuông thường tính bằng cách chia tổng chi phí cho tổng diện tích sàn. Con số đó dựa trên một công trình mẫu với số tầng nhất định.
Áp dụng nguyên con số này cho một tòa nhà cao hơn nhiều sẽ cho kết quả sai lệch. Phần chênh lệch nằm ở các hệ thống chỉ trở nên đáng kể khi công trình vượt qua một độ cao nhất định.
Kết cấu chịu tải trọng ngang làm tăng chi phí xây dựng nhà cao tầng
Trong chi phí xây dựng nhà cao tầng, tải trọng ngang do gió không phân bố đều theo chiều cao. Gió ở tầng trên mạnh hơn gió ở tầng thấp. Vận tốc gió tăng dần khi rời khỏi mặt đất.
Áp lực gió tác động lên công trình cao tầng tăng dần theo độ cao
Chênh lệch áp lực gió giữa tầng 1 và tầng 20 lớn hơn nhiều so với chênh lệch giữa tầng 1 và tầng 5. Đường cong tải trọng gió không phải một đường thẳng. Phần trên của công trình dốc hơn nhiều.
Hệ giằng chịu gió của tầng trên phải thiết kế khác tầng dưới. Diện tích mặt bằng mỗi tầng có thể bằng nhau. Nhưng chi phí thép giằng không tỷ lệ thuận với số tầng.
Móng nhà cao tầng cần thiết kế lại ở một số ngưỡng chiều cao
Một số công trình dùng được móng đơn ở mức chiều cao thấp. Vượt qua một ngưỡng nhất định, móng đơn không còn đủ khả năng chịu tải. Công trình buộc phải chuyển sang móng bè hoặc móng cọc.
Chi phí phần móng tăng đột ngột tại ngưỡng chuyển đổi này. Nó không tăng dần theo từng tầng như phần xây tô phía trên.
Chi phí thép kết cấu tăng tỷ trọng ở công trình cao tầng
Với nhà thấp tầng, chi phí thép giằng chỉ chiếm một phần nhỏ trong ngân sách kết cấu. Với công trình cao tầng, tỷ trọng này tăng lên đáng kể. Lượng thép cần cho hệ giằng chống gió tăng nhanh hơn lượng bê tông.
Việc thiết kế kết cấu công trình Đà Nẵng cho một tòa nhà cao cần tính riêng phần tải trọng ngang này. Không thể áp dụng hệ số nhân đơn giản từ công trình thấp tầng.
Hệ thống cấp nước áp lực làm tăng chi phí xây dựng nhà cao tầng
Áp lực nước từ đường ống thành phố chỉ đủ đẩy nước lên một độ cao giới hạn. Vượt qua giới hạn đó, các tầng trên sẽ thiếu nước nếu không có hệ thống bơm hỗ trợ.
Giải pháp phổ biến là lắp bể chứa trên mái kết hợp bơm tăng áp. Một cách khác là dùng hệ bơm biến tần cấp nước trực tiếp theo tầng. Cả hai đều tốn thêm chi phí thiết bị và đường ống chịu áp lực cao hơn.
Khoản này không xuất hiện ở nhà thấp tầng. Áp lực nước từ đường ống công cộng thường đủ dùng cho vài tầng đầu. Trong tính toán chi phí xây dựng nhà cao tầng, khoản mục bơm tăng áp cần tách riêng khỏi phần cấp thoát nước thông thường.
Khi lập báo giá thi công phần thô Đà Nẵng, nên yêu cầu thể hiện rõ khoản này để tránh bị gộp mơ hồ vào bảng giá chung.
Vận chuyển vật liệu ở nhà cao tầng kéo dài thời gian và tăng chi phí
Nhà thấp tầng vận chuyển vật liệu bằng giàn giáo với chi phí thấp. Nhà cao tầng cần cần trục tháp hoặc vận thăng lồng. Cả hai đều là thiết bị thuê theo tháng với chi phí không nhỏ.
Mỗi chuyến vận chuyển lên nhà cao tầng tốn nhiều thời gian hơn
Một chuyến vận thăng lên tầng 15 dài hơn nhiều so với lên tầng 3. Số chuyến cần mỗi ngày không đổi. Nhưng tổng thời gian chờ và di chuyển tăng lên đáng kể.
Điều này khiến thời gian thi công bị ảnh hưởng đáng kể. Vấn đề rõ nhất ở giai đoạn hoàn thiện, khi vật liệu nội thất cần vận chuyển lên các tầng cao thường xuyên.
Thời gian thi công kéo dài làm tăng chi phí lãi vay và quản lý
Một công trình kéo dài thêm vài tháng sẽ kéo theo chi phí lãi vay nếu chủ đầu tư dùng vốn vay. Chi phí thuê đơn vị quản lý dự án theo tháng cũng tăng theo thời gian thi công thực tế.
Khoản này thường bị bỏ qua khi so sánh chi phí xây dựng nhà cao tầng giữa các đơn vị. Nó không nằm trong bảng giá vật tư và nhân công trực tiếp.
Chiều cao công trình quyết định loại thiết bị thi công nhà cao tầng
Công trình dưới một mức chiều cao nhất định dùng được vận thăng lồng đơn giản. Vượt qua mức đó, cần trục tháp trở thành lựa chọn bắt buộc để đảm bảo tiến độ.
Chi phí thuê cần trục tháp cao hơn nhiều so với vận thăng. Kinh nghiệm từ các dự án thi công nhà cao tầng Đà Nẵng cho thấy quyết định này cần đưa vào kế hoạch chi phí ngay từ đầu, không phải điều chỉnh sau khi đã khởi công.
Yêu cầu phòng cháy chữa cháy làm tăng chi phí nhà cao tầng theo ngưỡng
Một phần khác của chi phí xây dựng nhà cao tầng đến từ quy định phòng cháy chữa cháy, đặt ra yêu cầu khác nhau tùy chiều cao công trình. Một số hạng mục chỉ bắt buộc khi công trình vượt qua một số tầng nhất định.
Tầng lánh nạn là ví dụ điển hình. Công trình cao vượt một ngưỡng quy định cần bố trí riêng một tầng lánh nạn. Hệ thống hút khói tăng áp cho buồng thang cũng đi kèm theo yêu cầu này.
Nhà thấp tầng hoàn toàn không cần khoản mục đó. Chi phí này không tăng dần mà xuất hiện đột ngột khi công trình chạm ngưỡng chiều cao quy định.
Nhiều bản vẽ tham khảo không thể hiện đầy đủ phần này. Chúng thường tập trung vào mặt bằng công năng và hình ảnh phối cảnh. Trước khi hoàn thiện phương án, nên yêu cầu thẩm tra thiết kế công trình Đà Nẵng để xác nhận đúng ngưỡng áp dụng.
Bảng tổng hợp các khoản chi phí xây dựng nhà cao tầng bị gộp vào đơn giá chung
| Hạng mục | Vì sao tăng theo độ cao | Có nằm trong đơn giá m2 thông thường không |
| Hệ giằng chống gió | Tải trọng gió tăng nhanh ở tầng cao | Thường không tách riêng |
| Bơm tăng áp cấp nước | Áp lực nước công cộng không đủ lên cao | Hay gộp chung phần cấp thoát nước |
| Thiết bị vận chuyển | Cần trục tháp thay cho vận thăng đơn giản | Ít khi xuất hiện trong báo giá đầu |
| Tầng lánh nạn, hút khói | Quy định PCCC theo ngưỡng chiều cao | Dễ bị tính thiếu trong dự toán |
| Lãi vay do tiến độ kéo dài | Thi công chậm hơn ở tầng cao | Không thuộc chi phí thi công |
Một báo giá chi phí xây dựng nhà cao tầng đầy đủ nên thể hiện rõ từng khoản mục này. Trước khi ký hợp đồng, nên yêu cầu báo giá thiết kế Đà Nẵng tách bạch các phần trên, thay vì chỉ đưa một đơn giá gộp chung.
Đối chiếu chi phí xây dựng nhà cao tầng với từng hạng mục cụ thể
Một bản báo giá tốt cho công trình cao tầng cần tách riêng phần kết cấu chịu tải trọng ngang. Hệ thống cấp nước áp lực, thiết bị vận chuyển và hạng mục PCCC theo chiều cao cũng cần thể hiện rõ.
So sánh hai đơn vị chỉ dựa trên một con số đơn giá mỗi mét vuông thường không phản ánh đúng sự khác biệt thực tế. Con số thấp hơn có thể chỉ đơn giản là chưa tính đủ những khoản mục kể trên.
Với chi phí xây dựng nhà cao tầng, đặt câu hỏi cụ thể về từng hạng mục trước khi quyết định giúp tránh phát sinh chi phí lớn khi thi công. Điều chỉnh lúc đó luôn khó khăn và tốn kém hơn nhiều so với tính đúng từ đầu.
Kết luận
Chi phí xây dựng nhà cao tầng luôn thay đổi khi quy mô công trình thay đổi. Đơn giá bình quân chỉ phản ánh một phần của bài toán đầu tư. Những hạng mục như kết cấu, thiết bị kỹ thuật và hệ thống vận hành mới là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa các dự án.
Thay vì chỉ so sánh một con số tổng hợp, chủ đầu tư nên xem chi tiết từng khoản mục trong dự toán. Cách tiếp cận này giúp nhận diện đúng chi phí cần đầu tư trước khi triển khai. Đây cũng là cơ sở để giảm rủi ro phát sinh trong suốt quá trình xây dựng.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
