Thiết kế căn hộ dịch vụ 5×20 quyết định lợi nhuận ngay từ mặt bằng. Lô 100 m² thường chia được 2 đến 3 căn mỗi tầng, tùy diện tích căn và vị trí thang. Chọn sai phương án, mỗi tầng có thể mất vài phòng cho thuê. Phòng giữa nhà cũng dễ không có cửa sổ.
Bài viết đi từ bài toán số phòng mỗi tầng đến các công trình thật của AFTA tại Đà Nẵng. Phần cuối bàn về quy định xây dựng, PCCC và cách tính chi phí.
Số Phòng Mỗi Tầng Của Căn Hộ Dịch Vụ 5×20
Trong thiết kế căn hộ dịch vụ 5×20, lô đất có 100 m² cho cả phòng, thang và hành lang. Thang bộ, thang máy và giếng trời đều chiếm chỗ. Số căn mỗi tầng vì thế phụ thuộc vào diện tích căn mà chủ đầu tư nhắm tới.
Các công trình AFTA đã thiết kế cho thấy quy luật này khá rõ.
| Kích thước lô | Diện tích lô | Số căn mỗi tầng | Công trình |
|---|---|---|---|
| 4×15 m | 60 m² | 3 phòng khép kín | Công trình 4 tầng trên lô 4×15 m tại Hải Châu |
| 6×22 m | 132 m² | 3 căn | Công trình 7 tầng trên lô 6×22 m tại Mai Thúc Lân |
| 7,5×18 m | 135 m² | 4 căn | Công trình 6 tầng và 1 tum trên lô 7,5×18 m tại Sơn Trà |
Lô 5×20 nằm giữa lô 60 m² và lô 132 m². Con số hợp lý vì vậy là 2 hoặc 3 căn mỗi tầng.
Phương án 2 căn mỗi tầng cho căn hộ dịch vụ 5×20
Nếu thang và hành lang chiếm khoảng 15 đến 20 m², phần còn lại khoảng 80 đến 85 m². Chia đôi sẽ ra mỗi căn khoảng 40 m². Diện tích này đủ cho phòng ngủ riêng, bếp và khu ở tách biệt. Căn kiểu này hợp khách thuê dài hạn, như cặp vợ chồng trẻ hoặc người đi làm. Giá thuê mỗi căn cao hơn nhưng số căn ít hơn.
Phương án 3 căn mỗi tầng cho căn hộ dịch vụ 5×20
Chia ba, mỗi căn còn khoảng 25 đến 28 m². Đây là diện tích của căn studio, gộp phòng ngủ với khu bếp. Tổng số phòng tăng, nhưng mỗi phòng nhỏ và nội thất phải gọn. Một trong ba căn nằm giữa nhà. Căn này cần giếng trời hoặc cửa sổ trên lõi thang, nếu không sẽ thiếu ánh sáng tự nhiên.
Gác lửng trong căn hộ dịch vụ 5×20
Gác lửng giúp căn có thêm chỗ ngủ mà không tăng diện tích sàn. Tòa lô góc 7,75x20m tại Cẩm Lệ có 5 căn gác lửng mỗi tầng ở các tầng 3 đến 5. Cách làm này cần chiều cao tầng lớn hơn bình thường. Chiều cao tăng thì tổng chiều cao tòa nhà tăng theo. Số tầng tối đa vì vậy phải tính lại theo quy định tại khu vực xây.
Mặt Bằng Căn Hộ Dịch Vụ 5×20 Với Lõi Thang Và Giếng Trời
Lô nằm giữa dãy phố chỉ có hai mặt thoáng, mặt trước và mặt sau. Hai cạnh bên tiếp giáp trực tiếp với các công trình kế cận. Khu giữa nhà vì thế dễ tối và khó thông gió. Vị trí thang và giếng trời là hai chi tiết quyết định cách giải bài toán này.
Vị trí lõi thang trong mặt bằng căn hộ dịch vụ 5×20
Thang đặt ở giữa nhà chia mặt bằng thành hai cụm. Mỗi cụm có một mặt thoáng, nên hợp với phương án 2 căn mỗi tầng. Phương án 3 căn cần thêm một phòng giữa nhà. Phòng này phải lấy sáng từ giếng trời.
Lõi thang thường tham gia chịu lực khi nhà cao 6 đến 7 tầng. Vì vậy, vị trí thang cần chốt từ khâu thiết kế kết cấu công trình Đà Nẵng.
Bố trí giếng trời cho căn hộ nằm giữa mặt bằng
Giếng trời đặt cạnh phòng giữa nhà giúp phòng này có cửa sổ. Nó còn là đường thông gió cho nhà vệ sinh không có mặt ngoài. Phần đáy giếng trời cần chống thấm kỹ, vì nước mưa chảy xuống sát các tầng phòng.
Khu Chức Năng Từng Tầng Của Căn Hộ Dịch Vụ 5×20
Tầng trệt của căn hộ dịch vụ 5×20 dành cho sảnh, lối xe và phòng kỹ thuật. Mặt tiền 5m rất hạn chế, nên sảnh, lối xe và cầu thang phải chia nhau chiều rộng này. Một số chủ đầu tư thêm tầng hầm để xe, nhưng móng và chống thấm sẽ tốn thêm chi phí.
Tầng điển hình cần đủ bếp, WC riêng và chỗ giặt phơi cho từng căn. Các tòa AFTA thiết kế thường dùng ban công làm khu giặt phơi. Nhà cao 6 đến 7 tầng cần thang và lối thoát nạn rõ ràng. Đây là phần việc của thiết kế nhà cao tầng Đà Nẵng, không riêng kiến trúc căn hộ.
Tầng tum có thể làm sân phơi chung hoặc khu BBQ ngoài trời cho khách thuê.
Công Trình Căn Hộ Dịch Vụ 5×20 Và Lô Tương Đương Do AFTA Thiết Kế
AFTA đã thiết kế căn hộ cho thuê Đà Nẵng trên nhiều kích thước lô khác nhau. Ba công trình dưới đây là tham chiếu gần nhất cho thiết kế căn hộ dịch vụ 5×20.
Căn hộ 8 tầng trên lô 4,5x20m tại Sơn Trà
Lô hẹp hơn 5×20 nửa mét nhưng vẫn lên được 8 tầng. Công trình này là mẫu căn hộ 8 tầng tại Đà Nẵng của chủ đầu tư Anh Khoa. Căn hộ kết hợp cho thuê và kinh doanh. Chiều ngang 4,5m vẫn làm được căn hộ dịch vụ. Điều kiện là thang và giếng trời được chốt gọn.
Căn hộ dịch vụ 7 tầng lô 6x22m tại Mai Thúc Lân
Lô này rộng hơn 5×20 một mét và dài hơn hai mét. Kết cấu gồm 1 tầng hầm, 1 tầng lửng, 7 tầng chính và 1 tầng tum. Tầng 1 có 2 căn hộ. Tầng 2 đến tầng 7 mỗi tầng có 3 căn. AFTA giới thiệu công trình là mẫu căn hộ dịch vụ 7 tầng tối ưu công năng và lợi nhuận. Đây là tham chiếu gần nhất để hình dung 3 căn mỗi tầng trên lô hẹp.
Quy Định Xây Dựng Và PCCC Cho Căn Hộ Dịch Vụ 5×20 Tại Đà Nẵng
Tòa dưới 20 căn chỉ cho thuê thực hiện theo quy định về nhà ở riêng lẻ. Nhiều thiết kế căn hộ dịch vụ 5×20 nằm trong nhóm này. Từ 20 căn trở lên, công trình phải làm thủ tục đầu tư dự án nhà ở. Mốc này chỉ phân định thủ tục xây dựng. Nó không miễn trách nhiệm về an toàn cháy.
Số tầng tối đa còn phụ thuộc vị trí lô. Quy chế kiến trúc áp dụng từ đầu năm 2026 ở An Hải, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Quy chế giới hạn tầng cao theo bề rộng lòng đường. Với tuyến đường có bề rộng dưới 5,5 m, công trình được phép xây dựng tối đa 6 tầng. Đường từ 5,5m đến dưới 7,5m được xây 7 tầng. Tổng diện tích sàn không vượt quá 7 lần diện tích lô.
PCCC cần được tính ngay từ mặt bằng. Thang, hành lang và lối thoát nạn đều chiếm chỗ trên lô 100 m². Người thiết kế phải đối chiếu quy định PCCC căn hộ cho thuê theo đúng loại hình công trình. Mốc báo cháy và họng nước không dùng chung một số tầng cho mọi nhà.
Từ 01/07/2026, Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP cắt giảm thủ tục kiểm tra nghiệm thu PCCC của cơ quan Công an. Chủ đầu tư vẫn phải tự nghiệm thu và chịu trách nhiệm về kết quả.
Chi Phí Và Hồ Sơ Thiết Kế Căn Hộ Dịch Vụ 5×20
Chi phí xây không tính theo diện tích sàn thực tế. Phần thô được quy đổi theo diện tích tính giá. Móng, mái và một số hạng mục có hệ số riêng. Ví dụ, nhà 6 tầng xây kín lô 100 m² có sàn thực tế khoảng 600 m². Diện tích tính giá sẽ lớn hơn con số đó. Muốn dự toán sát, chủ đầu tư nên nắm cách tính diện tích sàn xây dựng căn hộ. Việc này cần làm trước khi so sánh các báo giá.
Chi phí thiết kế căn hộ dịch vụ 5×20
Hồ sơ cần thể hiện cách chia không gian, kết cấu chịu lực và hệ thống điện nước. Đơn giá phụ thuộc quy mô và số hạng mục trong hồ sơ. Chủ đầu tư nên hỏi rõ báo giá thiết kế Đà Nẵng đã gồm những hạng mục nào. AFTA hỗ trợ xin giấy phép xây dựng miễn phí.
Chi phí xây dựng căn hộ dịch vụ 5×20
Chi phí cho giai đoạn thi công phần thô thường chiếm tỷ trọng đáng kể trong ngân sách xây dựng. Móng cần chọn theo nền đất và tải trọng. Nhà 6 đến 7 tầng trên lô hẹp thường cần móng chắc hơn nhà thấp tầng. Báo giá thi công phần thô Đà Nẵng của AFTA tách từng hạng mục theo hệ số riêng. Nội thất tính riêng, tùy cấu hình từng căn.
Kết Luận
Thiết kế căn hộ dịch vụ 5×20 hiệu quả khi số căn mỗi tầng được chốt sớm. Vị trí thang và giếng trời cũng cần chốt cùng lúc. Phương án 2 căn cho căn rộng hơn. Phương án 3 căn cho nhiều phòng hơn. Quy định tầng cao và PCCC cần kiểm tra trước khi hoàn thiện bản vẽ. Chủ đầu tư cũng nên có báo giá rõ theo diện tích tính giá. Nếu đang có lô 5×20, bạn có thể liên hệ AFTA để được tư vấn mặt bằng phù hợp.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
