Lô đất hẹp buộc chủ đầu tư chia nhiều căn nhỏ, và căn nhỏ thì dễ bí. Thiết kế căn hộ thông tầng giúp căn nhỏ có thêm chiều cao, ánh sáng và gió. Với chủ đầu tư, bài toán thường nằm ở chỗ cân giữa số căn và độ thoáng, và đó cũng là điểm mấu chốt khi chọn phương án thiết kế căn hộ cho thuê Đà Nẵng.
Nhưng khoảng trống nào cũng lấy đi một phần sàn cho thuê. Nó còn kéo theo bài toán kết cấu, lan can và an toàn cháy. Hãy cùng AFTA xem khoảng thông tầng nằm ở đâu, khi nào đáng giữ và cần chốt gì.
Căn hộ thông tầng nằm ở đâu trong tòa căn hộ cho thuê?
Căn hộ thông tầng là căn có phần không gian trống thông qua từ hai tầng trở lên, nên trần ở đó cao gấp đôi mức thông thường. Trong tòa căn hộ cho thuê, khoảng trống đó xuất hiện ở nhiều vị trí, không riêng căn duplex. Thiết kế căn hộ thông tầng bắt đầu từ việc chọn vị trí cho khoảng trống.
| Vị trí | Công dụng | Điều cần chốt |
|---|---|---|
| Tầng 1 kinh doanh kèm lửng | Trần cao cho khu kinh doanh, lửng chứa thêm căn | Chiều cao tầng và số tầng |
| Phần trống trong căn có gác | Tách chỗ ngủ, căn nhỏ thoáng hơn | Cầu thang, lan can, thông gió |
| Căn duplex hai tầng | Căn rộng cho gia đình hoặc chuyên gia | Lối thoát nạn, cách âm |
| Khoảng thông tầng chung, giếng trời | Lấy sáng, đối lưu cho hành lang | Kích thước, thoát khói |
Gác lửng hay bị gọi lẫn với thông tầng, nhưng bản chất khác nhau. Gác lửng thêm một lớp sàn vào căn, nên căn hộ có tầng lửng phải tính số tầng và hệ số sử dụng đất. Thông tầng thì ngược lại vì nó giữ lại khoảng trống. Bài toán của nó nằm ở chiều cao, an toàn cháy và chi phí.
Hãy lấy công trình 2 lô 4 tầng, 1 lửng, 1 tum ở Hòa Xuân làm ví dụ. AFTA thiết kế khu đất 10×24 m này với tầng 1 dành cho kinh doanh và nhà xe. Tầng lửng làm khu kinh doanh cao hơn và chứa thêm 3 căn hộ cho thuê. Giếng trời và khoảng thông tầng được tính kỹ để hành lang các tầng trên không bị hun hút.
Thông tầng đáng làm khi nào, nên bỏ khi nào
Khoảng thông tầng mang lại ba lợi ích rõ nhất. Căn nhỏ trông thoáng hơn, ánh sáng vào sâu hơn, và không khí nóng có đường thoát lên cao.
Cái giá cũng có ba phần, bắt đầu từ sàn cho thuê bị trừ đi. Điều hòa phải làm mát khối tích lớn hơn, còn tiếng ồn truyền xuyên tầng dễ hơn. Chủ đất xây căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng thu tiền trên phần thông thủy của từng căn. Mỗi mét vuông sàn bị trừ chỉ đáng đánh đổi khi căn thuê được giá cao hơn.
Giả sử tầng điển hình có 85 m² sàn, trong đó khoảng 54 m² cho thuê được. Khoảng thông tầng 10 m² trong căn sẽ lấy gần một phần năm diện tích cho thuê của tầng. Ví dụ này chỉ để minh họa. Thiết kế căn hộ thông tầng chỉ hiệu quả khi lợi ích bù được cái giá.
Trước khi giữ khoảng thông tầng, chủ đầu tư nên tự trả lời ba câu hỏi:
- Phần sàn mất đi có làm tòa nhà mất một căn không?
- Giá thuê của căn có tăng đủ để bù phần sàn đó không?
- Chi phí lan can, kết cấu và điều hòa tăng bao nhiêu so với sàn bê tông được bỏ?
Loại khách cũng quyết định cách dùng khoảng thông tầng. Khách ở lâu dài quen với cầu thang trong căn. Khách ngắn ngày hay kéo vali nên dễ thấy bất tiện. Mô hình cho thuê dài hạn hay ngắn hạn nên được chốt trước khi vẽ khoảng trống.
Chiều cao khi thiết kế căn hộ thông tầng nên tính từ đâu
Nhiều bài trên mạng đưa sẵn một con số cho chiều cao thông tầng. Các con số này lệch nhau khá xa, từ hơn 4 m đến 7 m. Con số đúng của công trình phải đi ra từ chiều cao tầng thực tế. Khoảng trống cao gần bằng hai tầng cộng lại, trừ phần sàn và dầm phía trên.
Mỗi mét tăng thêm ở đây đều ăn vào quỹ chiều cao của cả tòa, mà quỹ này ở Đà Nẵng còn phụ thuộc bề rộng đường trước nhà. Số tầng nên được chốt trước chiều cao khoảng thông tầng.
Phần không gian dưới và trên khoảng thông tầng vẫn phải đủ cao để dùng. Tiêu chuẩn TCVN 13967:2024 cho nhà ở riêng lẻ đặt thông thủy tối thiểu 2,6 m cho phòng ở và 2,3 m cho bếp, nhà vệ sinh. Chỗ dưới gác thường là điểm thấp nhất của căn. Mức này nên được kiểm tra trên mặt cắt đứng, không chỉ trên mặt bằng.
Mặt cắt đứng thể hiện chiều cao thông tầng và khoảng không dưới gác
Vùng trần cao cũng đặt ra bài toán điều hòa và thông gió. Không khí nóng tích ở phía trên, nên cần quạt hút hoặc ô thoáng để đối lưu. Đường ống điều hòa và mạch điện cho vùng này nên có trong thiết kế ME từ đầu. Kéo dây nổi sau khi xây xong vừa mất thẩm mỹ vừa khó sửa.
Kết cấu và an toàn cháy quanh khoảng thông tầng
Sàn hở, cầu thang và lan can
Khoảng thông tầng tạo ra mép sàn hở, và mép này chịu lực khác với sàn liền. Dầm quanh mép phải đỡ cả sàn gác lẫn tải của người đứng sát mép, nên các chi tiết này cần có trong hồ sơ thiết kế kết cấu ngay từ đầu. Sửa sau khi đổ bê tông rất tốn kém.
Cầu thang lên gác lấy mất diện tích của chính căn nhỏ ấy. Với nhà ở riêng lẻ, bản thang rộng tối thiểu 700 mm và thông thủy tối thiểu 2.000 mm. Lan can cầu thang cao từ 900 mm, khe hở không quá 100 mm.
Các con số này chỉ áp dụng cho cầu thang. Ở mép sàn hở, kiến trúc sư cần chốt riêng chiều cao và độ kín của lan can. Chỗ này có người đứng sát mép và trẻ nhỏ chạy chơi. Đội thi công xây dựng căn hộ Đà Nẵng kiểm tra cao độ sàn gác tại công trường. Sai lệch nhỏ cũng làm cầu thang lên gác khó đi.
Thoát nạn và thoát khói
Khoảng thông tầng nối hai tầng thành một khối không khí chung, nên khói dễ lan giữa hai tầng hơn so với căn có sàn liền. Khói tụ ở trần cao, nên đầu báo cháy cần có ở cả hai tầng. Bếp nên đặt xa chân cầu thang, còn khu ngủ cần có cửa sổ hoặc ban công làm lối thoát phụ.
Quy chuẩn an toàn cháy có khái niệm sảnh thông tầng. Đó là không gian trống thông từ hai tầng trở lên trong nhà dân dụng. Khoảng thông tầng trong một căn nhỏ có thuộc khái niệm này hay không còn tùy phương án, và kỹ sư PCCC cần xác nhận điều đó. Mức yêu cầu không chỉ dựa vào số tầng mà còn vào quy mô và loại hình công trình. Quy định PCCC căn hộ cho thuê nên được đối chiếu ngay khi chốt phương án.
Khoảng thông tầng làm chi phí và diện tích sàn đổi ra sao
Thiết kế căn hộ thông tầng làm chi phí tăng ở bốn hạng mục. Đó là dầm sàn quanh mép hở, lan can, mặt kính hoặc vách cao và điều hòa. Đổi lại, phần trống không cần đổ sàn bê tông nên một khoản chi phí được bớt đi. Chênh lệch cuối cùng phụ thuộc vào kích thước khoảng trống và cách hoàn thiện.
Nhiều nhà thầu tính ô thông tầng 100% nếu nhỏ hơn 8 m², còn 50% nếu lớn hơn. Đây là thông lệ, không phải quy chuẩn nhà nước. Hệ số này nằm trong cách tính diện tích sàn xây dựng căn hộ khi lập dự toán, nên chủ đầu tư cần ghi rõ nó trong hợp đồng.
Về giấy phép, Đà Nẵng giới hạn hệ số sử dụng đất tối đa 7 lần. Mức này áp dụng cho nhà ở riêng lẻ đô thị, gồm nhà dưới 20 căn hộ cho thuê. Phần trống thông tầng có tính vào hệ số hay không cần hỏi cơ quan cấp phép.
Phần thiết kế thường tính theo gói hồ sơ gồm kiến trúc, kết cấu và điện nước. Khi xem báo giá thiết kế Đà Nẵng, chủ đầu tư nên so cả hồ sơ đi kèm. Con số tổng chưa đủ để so sánh hai đơn vị.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ thông tầng có tính là hai tầng không?
Khoảng thông tầng không phải là sàn nên không tự làm tòa nhà thêm tầng, còn gác lửng trong căn thì khác vì nó là một lớp sàn mới. Số tầng của từng bản vẽ vẫn do cơ quan cấp phép xác định.
Căn hộ thông tầng có nóng và ồn hơn căn thường không?
Có thể, nếu không xử lý từ đầu. Khối tích lớn khiến điều hòa làm việc nhiều hơn, còn âm thanh truyền giữa hai tầng dễ hơn. Ô thoáng đối lưu và vật liệu tiêu âm giúp giảm cả hai vấn đề.
Thiết kế căn hộ thông tầng nên ưu tiên căn nào trong tòa?
Nên ưu tiên căn có mặt thoáng và cửa sổ lớn. Khoảng thông tầng chỉ phát huy khi ánh sáng đi vào được. Căn nằm giữa nhà chỉ có một mặt thoáng nên ít được lợi từ khoảng trống này.
Kết luận
Thiết kế căn hộ thông tầng giúp căn nhỏ thoáng và đón sáng tốt hơn. Đổi lại, tòa nhà phải trừ đi một phần sàn cho thuê, nên khoảng trống này chỉ đáng giữ khi tòa còn dư quỹ chiều cao. Khách thuê cần quen với cầu thang trong căn, và giá thuê phải bù được phần sàn mất đi. Kích thước khoảng trống nên đi ra từ chiều cao tầng thực tế, không lấy từ mẫu có sẵn.
Lưu ý quan trọng nhất là chốt phương án thoát nạn và cách tính số tầng. Phương án thoát nạn cần kỹ sư PCCC xác nhận, còn số tầng nên hỏi cơ quan cấp phép. Cả hai cần xong trước khi khóa bản vẽ vì rất khó sửa sau khi đã xây. Chúng quyết định khoảng thông tầng được giữ nguyên hay phải thu nhỏ.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
