Nhiều gia chủ ở Đà Nẵng muốn xây nhà 5 tầng, mỗi sàn khoảng 100m2, để ở, kinh doanh hoặc cho thuê. Khi hỏi chi phí xây nhà 5 tầng 100m2, họ nhận về nhiều con số khác nhau khá xa. Mỗi nhà thầu tính diện tích xây dựng và phạm vi hạng mục theo cách riêng, còn giấy phép, thiết kế và giám sát cũng hay nằm ngoài con số ban đầu. Hãy cùng AFTA đi qua từng khoản để dự trù ngân sách đủ và sát thực tế.
Cách tính tổng diện tích xây dựng của nhà 5 tầng 100m2
Chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 tính theo diện tích quy đổi, không theo diện tích đất. Với 5 tầng, mỗi sàn 100m2 (đất thường rộng hơn), con số nền là 500m2, rồi móng, mái cùng các hạng mục khác được cộng thêm theo hệ số.
Hệ số quy đổi và ví dụ tính cho sàn 100m2
Diện tích sàn xây dựng được xác định bằng cách cộng phần sàn của từng tầng trong công trình. Diện tích quy đổi cộng thêm phần móng, mái và sân theo từng tỷ lệ. Báo giá thi công phần thô Đà Nẵng thường áp các tỷ lệ riêng cho từng hạng mục. Móng cọc tính 40 đến 50%, móng băng 50 đến 65%. Mái bê tông cốt thép và sân thượng tính 40 đến 50%, còn tum che cầu thang tính 100%.
Với mỗi sàn 100m2, móng cọc quy đổi khoảng 40 đến 50m2, và mái bê tông cốt thép cũng vậy. Cộng với 500m2 sàn, tổng diện tích xây dựng khoảng 580 đến 600m2 trước khi tính tum. Nhiều báo giá trên thị trường ra từ 540 đến 600m2, tùy hệ số móng, mái và sân mà mỗi nhà thầu áp, nên bạn cần hỏi rõ họ dùng hệ số nào.
Tầng tum và cách đếm nhà 5 tầng
Tầng tum thường che đầu cầu thang hoặc giếng thang máy trên cùng ngôi nhà. Theo quy định về tầng tum trong Thông tư 34/2026/TT-BXD, tum không tính vào số tầng nếu sàn tum không quá 30% sàn mái. Điều kiện đi kèm là tum phải đúng công năng che cầu thang hoặc thiết bị. Tuy vậy, tum vẫn cộng vào tổng diện tích sàn và phát sinh chi phí thi công.
Chi phí xây nhà tại Đà Nẵng năm 2026 theo từng gói thi công
Thị trường Đà Nẵng năm 2026 thường báo giá theo ba gói: phần thô, hoàn thiện và trọn gói. Bảng dưới đây áp đơn giá phổ biến vào diện tích xây dựng 580 đến 600m2 và thêm phí thiết kế.
| Hạng mục | Đơn giá phổ biến tại Đà Nẵng | Tổng cho 580 đến 600m2 |
|---|---|---|
| Thi công phần thô (vật tư thô, nhân công) | 3,6 đến 4,2 triệu đồng/m2 | Khoảng 2,1 đến 2,5 tỷ đồng |
| Hoàn thiện tiêu chuẩn (công trình đã xong phần thô) | 2,5 đến 3,5 triệu đồng/m2 | Khoảng 1,5 đến 2,1 tỷ đồng |
| Xây dựng trọn gói (vật tư tầm trung) | 6,0 đến 8,5 triệu đồng/m2 | Khoảng 3,5 đến 5,1 tỷ đồng |
| Lập bản vẽ nhà (kiến trúc, kết cấu, điện nước) | 150.000 đến 200.000 đồng/m2 sàn | Khoảng 75 đến 120 triệu đồng |
Gói hoàn thiện khá và cao cấp có thể từ 4,0 đến 6,0 triệu đồng/m2, kéo giá trọn gói lên cao hơn. Phần thô thường chưa gồm thiết kế, giấy phép và VAT, còn ép cọc hay được báo riêng. Trọn gói tùy nhà thầu, có nơi đã gồm thiết kế, có nơi tính riêng, nên bạn cần hỏi rõ phạm vi trước khi so sánh các báo giá. Với trọn gói vật tư trung bình, chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 khoảng 3,5 đến 5,1 tỷ đồng. Các khoản ở những phần sau chưa nằm trong con số này.
Giấy phép, thiết kế và giám sát, ba khoản nằm ngoài đơn giá xây dựng
Chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 còn có ba khoản nằm ngoài đơn giá xây dựng.
Giấy phép xây dựng
Từ 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 miễn giấy phép cho một số nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng. Nhà phải có tổng diện tích sàn dưới 500m2 và không thuộc một số khu vực quy hoạch. Nhà 5 tầng, mỗi sàn 100m2, có tổng diện tích sàn từ 500m2 trở lên nên không nằm trong diện miễn và cần xin giấy phép. Nếu tầng trệt chừa sân, hãy tính lại tổng diện tích sàn. Hồ sơ gồm đơn đề nghị, giấy tờ quyền sử dụng đất và bản vẽ thiết kế.
Bản vẽ công trình và hệ thống điện nước
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, nhà dưới 3 tầng quy mô nhỏ được tự thiết kế, còn nhà 5 tầng phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thiết kế. Chủ nhà cần đưa phí thiết kế vào dự trù. Phí này thường tính theo diện tích sàn và phạm vi hồ sơ gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước. Khi so sánh báo giá thiết kế Đà Nẵng, bạn nên đối chiếu trên cùng phạm vi hồ sơ.
Giám sát thi công
Nghị định 207/2026/NĐ-CP nêu rõ nội dung giám sát thi công nhà ở riêng lẻ, gồm biện pháp thi công, an toàn cho nhà liền kề và chất lượng vật liệu. Nghị định khuyến khích chủ nhà thực hiện việc giám sát này. Nhà 5 tầng có kết cấu phức tạp hơn nhà thấp tầng, nên việc có người kiểm tra từng giai đoạn giúp hạn chế sai sót.
Phương án móng và chi phí xử lý nền cho nhà 5 tầng
Nhà 5 tầng tạo tải trọng lớn lên nền đất, nên móng cần được tính kỹ. Loại móng phụ thuộc vào địa chất lô đất, bề rộng mặt bằng và nhà liền kề. Móng băng thường dùng khi nền đất đủ tốt, còn móng cọc được cân nhắc khi lớp đất chịu lực nằm sâu. Khi mặt bằng chật hoặc đất yếu, có thể dùng cọc ép hoặc cọc khoan nhồi.
Phương án móng nên dựa trên khảo sát địa chất rồi được kỹ sư tính trong hồ sơ thiết kế kết cấu công trình, không dựa vào các nhà lân cận. Hồ sơ này cho biết kích thước móng, cột, dầm và sàn, nên nhà thầu bóc được khối lượng sát thực tế và chủ nhà hạn chế phát sinh khi thi công. Móng cũng là khoản dễ làm chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 lệch so với dự kiến, vì chi phí móng cọc và xử lý nền thường được báo riêng theo bản vẽ. Bạn nên yêu cầu bóc tách riêng phần này, kèm giả định địa chất mà nhà thầu đã dùng.
Nhà để ở, kinh doanh hay cho thuê sẽ có ngân sách khác nhau
Trên mặt bằng 100m2, mục đích sử dụng thay đổi hạng mục kỹ thuật và kéo theo ngân sách. Bảng dưới đây so sánh ba mục đích theo cùng tiêu chí.
| Tiêu chí | Nhà để ở | Nhà kết hợp kinh doanh | Nhà cho thuê |
|---|---|---|---|
| Mặt bằng | Chia theo nhu cầu gia đình | Tầng trệt rộng, mặt tiền thông thoáng | Chia thành nhiều căn hoặc phòng nhỏ |
| Vệ sinh và điện nước | Số lượng vừa phải | Thêm khu vệ sinh cho khách hoặc nhân viên | Mỗi căn có vệ sinh, bếp và công tơ riêng |
| Cách âm và thoát hiểm | Yêu cầu cơ bản | Cần tính lối thoát hiểm cho khách | Cần cách âm giữa các căn và lối thoát hiểm chung |
Mỗi mục đích làm chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 thay đổi theo cách riêng. Với nhà xây để cho thuê, mỗi tầng thường được chia thành các căn nhỏ, như mô hình tòa nhà căn hộ cho thuê 5 tầng AFTA thi công tại Đà Nẵng. Mỗi căn cần vệ sinh, bếp và đường điện nước riêng, nên phần hạ tầng kỹ thuật tăng rõ so với nhà ở thông thường. Nhà kinh doanh nên hỏi đơn vị thiết kế về yêu cầu phòng cháy chữa cháy từ sớm. Yêu cầu này phụ thuộc loại hình kinh doanh.
Thang máy, nội thất và các khoản dễ bị bỏ sót
Nhà 5 tầng là ngưỡng nhiều gia đình bắt đầu cân nhắc thang máy. Nếu định lắp, bạn nên báo thiết kế chừa hố thang ngay từ đầu, để kết cấu và mặt bằng được tính cùng lúc. Thiết bị và lắp đặt thang thường do đơn vị chuyên ngành báo riêng.
Những khoản sau hay bị bỏ sót khi dự trù chi phí xây nhà 5 tầng 100m2:
- Nội thất và thiết bị rời: tủ bếp, máy lạnh, đèn trang trí và rèm.
- Phá dỡ nhà cũ: kèm vận chuyển phế thải nếu xây trên nền nhà hiện hữu.
- Thuê nhà ở tạm: trong suốt thời gian thi công.
- Đấu nối điện nước: với hạ tầng khu vực.
- Cổng, sân và hàng rào: thường được tính riêng.
- Thuế VAT: tính bổ sung nếu chưa nằm trong giá báo.
Cộng các khoản này từ đầu giúp tổng ngân sách không bị lệch khi nhà thầu chốt báo giá.
Những yếu tố khiến hai căn nhà 5 tầng chênh chi phí
Chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 vẫn có thể chênh nhau khá xa giữa hai công trình. Hình khối là yếu tố đầu tiên, vì mặt tiền nhiều ban công, mái dốc hoặc chi tiết trang trí làm tăng khối lượng và nhân công. Số tầng cũng ảnh hưởng, vì phương án nhà phố 4 tầng 1 tum bớt một sàn thi công mà vẫn dành tầng trên cùng cho phòng thờ và sân thượng.
Hẻm nhỏ cũng đẩy chi phí lên vì xe chở vật liệu khó vào. Vật tư tạo chênh lệch lớn nhất ở phần hoàn thiện, khi gạch ốp lát, sơn, cửa và thiết bị vệ sinh có nhiều phân khúc giá. Giá vật liệu còn thay đổi theo tháng, và Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố bảng giá vật liệu chủ yếu hằng tháng. Năng lực quản lý của nhà thầu ảnh hưởng đến mức phát sinh khi thi công.
Chủ nhà có thể tự quyết một số yếu tố ngay từ đầu. Mặt bằng đơn giản, ban công vừa phải và vật tư chốt sớm giúp giảm khối lượng phát sinh. Hạn chế sửa thiết kế khi đã thi công cũng tránh được chi phí đục phá và làm lại.
Đọc báo giá, ký hợp đồng và thanh toán theo tiến độ
Chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 chỉ so sánh được khi các báo giá cùng phạm vi. Trước khi ký, hãy yêu cầu nhà thầu bóc tách khối lượng theo bản vẽ. Dự toán xây dựng lập từ bản vẽ cho phép so sánh các báo giá trên cùng khối lượng. Một báo giá rõ ràng nêu diện tích quy đổi, chủng loại vật tư, khoản tạm tính và hạng mục không bao gồm.
Hợp đồng nên chia đợt thanh toán theo giai đoạn thi công. Các mốc thường là xong móng, xong từng cụm sàn, hoàn thiện và bàn giao. Mỗi đợt gắn với một mốc nghiệm thu để chủ nhà kiểm tra trước khi thanh toán. Cách chia này cũng giúp bạn chuẩn bị dòng tiền theo từng đợt. Khoản phát sinh cần có xác nhận bằng văn bản về khối lượng và đơn giá trước khi làm.
Câu hỏi thường gặp về xây nhà 5 tầng 100m2
Xây nhà 5 tầng 100m2 mất bao lâu?
Thời gian thi công phổ biến khoảng 5 đến 9 tháng tính từ lúc khởi công. Con số này thay đổi theo mức hoàn thiện, thời tiết và điều kiện hẻm vào công trình.
Có thể xây thô trước, hoàn thiện sau không?
Được, và nhiều chủ nhà chia ngân sách theo cách này. Bạn nên chốt từ khâu thiết kế vị trí đường điện nước và hệ thống kỹ thuật. Cách làm này giúp phần hoàn thiện sau không phải đục phá.
Có nên kiểm tra địa chất khu đất khi chuẩn bị xây nhà không?
Nên khảo sát, vì kết quả quyết định phương án móng và độ chính xác của phần kết cấu. Nhà 5 tầng tạo tải trọng lên nền đất lớn hơn nhà thấp tầng. Số liệu thực tế đáng tin hơn việc so sánh với nhà bên cạnh.
Kết luận
Chi phí xây nhà 5 tầng 100m2 phụ thuộc trước hết vào diện tích xây dựng quy đổi. Con số này thường nằm trong khoảng 580 đến 600m2 trước khi tính tum. Phương án móng, mục đích sử dụng và mức hoàn thiện quyết định phần còn lại của ngân sách. Các yếu tố đó cũng khiến báo giá giữa những nhà thầu lệch nhau dù cùng diện tích đất.
Lưu ý quan trọng nhất là chốt rõ phạm vi báo giá trước khi ký hợp đồng. Giấy phép, thiết kế, giám sát, thang máy và xử lý nền đều cần được ghi rõ. Bạn cần biết khoản nào nằm trong báo giá và khoản nào nằm ngoài. Làm rõ từ đầu giúp so sánh các nhà thầu trên cùng một mặt bằng. Bạn cũng hạn chế được phát sinh khi công trình đã khởi công.
