Số tầng được phép xây dựng không chỉ phụ thuộc vào diện tích khu đất. Quy hoạch, vị trí, bề rộng đường và các chỉ tiêu kiến trúc đều có thể giới hạn quy mô công trình. Muốn biết khu đất xây được bao nhiêu tầng, cần xem đồng thời các điều kiện đang áp dụng tại đó.
Số tầng được phép xây dựng phụ thuộc vào đâu?
Số tầng được xác định từ nhiều yếu tố cùng lúc. Chỉ một thay đổi trong quy hoạch cũng có thể làm phương án ban đầu phải điều chỉnh.
Quy mô sàn và phần diện tích xây dựng
Quy hoạch là điểm cần xem trước khi tính đến số tầng. Tùy khu vực, hồ sơ có thể quy định tầng cao, chiều cao hoặc khoảng lùi. Một số vị trí còn có yêu cầu riêng về cảnh quan và tổ chức không gian.
Hai khu đất có diện tích tương đương vẫn có thể có giới hạn xây dựng khác nhau. Vị trí thửa đất quyết định công trình phải tuân theo nhóm yêu cầu nào. Đây cũng là cơ sở để phát triển thiết kế nhà cao tầng Đà Nẵng theo đúng điều kiện khu đất.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Tăng số tầng thường làm tổng diện tích sàn tăng theo. Trong khi đó, diện tích khu đất không thay đổi.
Hệ số sử dụng đất giúp kiểm soát quy mô sàn được phát triển trên cùng một khu đất. Mật độ xây dựng lại kiểm soát phần diện tích công trình chiếm trên mặt đất. Vì vậy, tầng cao cần được tính cùng hai chỉ tiêu này.
Đường tiếp giáp và điều kiện khu đất
Bề rộng đường hoặc hẻm có thể ảnh hưởng đến giới hạn tầng cao. Khoảng lùi và hình dạng thửa đất cũng tác động đến cách tổ chức công trình.
Điều này dễ thấy ở khu đất trong kiệt, hẻm hoặc trên tuyến đường nhỏ. Không thể lấy giới hạn của một vị trí rồi áp nguyên cho khu đất khác.
Số tầng được phép xây dựng tại Đà Nẵng
Tại Đà Nẵng, giới hạn tầng cao được xác định theo từng trường hợp. Loại công trình và điều kiện vị trí đều có thể làm thay đổi kết quả.
Đối với một số trường hợp nhà ở riêng lẻ đô thị, bề rộng đường tiếp giáp là căn cứ quan trọng. Quy định hiện hành đưa ra các mức theo từng khoảng chiều rộng:
| Bề rộng đường hiện trạng | Mức tầng cao tối đa |
|---|---|
| Dưới 5,5 m | 6 tầng |
| Từ 5,5 m đến dưới 7,5 m | 7 tầng |
| Từ 7,5 m đến dưới 10,5 m | 9 tầng |
| Từ 10,5 m trở lên | Theo quy hoạch và giới hạn chiều cao |
Với kiệt, hẻm, giới hạn tầng cao được phân theo bề rộng lối tiếp cận. Hẻm dưới 2,5 m có thể xây tối đa 3 tầng. Hẻm từ 2,5 m đến dưới 7 m có thể xây tối đa 4 tầng. Hẻm từ 7 m trở lên có thể xây tối đa 5 tầng.
Ngoài số tầng, một số trường hợp còn có yêu cầu về chiều cao và khoảng lùi. Vì thế, số tầng được phép xây dựng không nên được xác định chỉ bằng một con số tra cứu nhanh.
Số tầng ảnh hưởng thế nào đến phương án thiết kế?
Số tầng cần được chốt đủ sớm để các bộ môn phát triển cùng một quy mô. Nếu thay đổi khi hồ sơ đã đi sâu, phần phải sửa thường lớn hơn dự kiến.
Mặt bằng và giao thông đứng
Công trình càng nhiều tầng thì nhu cầu giao thông đứng càng tăng. Thang máy, thang bộ và sảnh tầng phải đáp ứng quy mô sử dụng thực tế.
Lõi giao thông còn chiếm diện tích trên mặt bằng. Khi số tầng thay đổi, cách bố trí lõi cũng có thể phải điều chỉnh theo.
Kết cấu và tải trọng
Thêm tầng làm tải trọng truyền xuống hệ chịu lực tăng lên. Cột, vách, dầm, sàn và móng đều phải được tính theo quy mô mới.
Một thay đổi ở tầng trên có thể ảnh hưởng đến cấu kiện phía dưới. Vì vậy, thiết kế kết cấu công trình Đà Nẵng cần được phát triển song song với phương án kiến trúc.
Hệ thống kỹ thuật và PCCC
Tầng cao thay đổi sẽ kéo theo thay đổi về hệ thống kỹ thuật. Cấp thoát nước, điện, thông gió và trục kỹ thuật phải đáp ứng toàn bộ công trình.
PCCC cũng cần được tính cùng phương án kiến trúc. Khi số tầng tăng, giao thông và không gian kỹ thuật có thể phải bố trí lại. Vì vậy, tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng nên được xem xét ngay từ giai đoạn chọn quy mô.
Số tầng ảnh hưởng thế nào đến thi công nhà cao tầng?
Thêm tầng làm công trường phát triển theo chiều đứng lâu hơn. Vật liệu, thiết bị và nhân lực cũng phải di chuyển qua nhiều cao độ hơn.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cách tổ chức công trường. Cẩu tháp, vận thăng và bơm bê tông phải được tính theo quy mô thực tế.
Năng lực vận chuyển không theo kịp sẽ tạo ra thời gian chờ giữa các công đoạn. Vì vậy, biện pháp thi công nhà cao tầng cần được tính ngay khi xác định tầng cao.
Tại Đà Nẵng, vị trí khu đất còn ảnh hưởng đến việc bố trí thiết bị. Công trình trong khu dân cư đông đúc sẽ có cách tổ chức khác khu đất rộng. Đây là phần cần xem xét khi lập phương án thi công nhà cao tầng Đà Nẵng.
Được phép xây tối đa có phải là nên xây tối đa?
Giới hạn được phép chỉ cho biết công trình có thể đạt đến đâu. Nó chưa nói đó có phải quy mô hợp lý nhất hay không.
Thêm tầng có thể tăng diện tích khai thác. Tuy nhiên, chi phí kết cấu, giao thông đứng và thiết bị cũng tăng theo.
Trong một số trường hợp, phần diện tích tăng thêm không tạo ra hiệu quả tương xứng. Vì vậy, số tầng được phép xây dựng chỉ nên được xem là giới hạn pháp lý. Quy mô cuối cùng còn phụ thuộc vào mục tiêu sử dụng và khả năng đầu tư.
Khi nào nên xác định số tầng?
Số tầng nên được kiểm tra ngay khi hình thành phương án đầu tư. Đây là lúc thay đổi quy mô còn ít ảnh hưởng đến hồ sơ.
Khi giới hạn khu đất đã rõ, kiến trúc có thể phát triển theo quy mô phù hợp. Kết cấu, MEP và phương án thi công cũng có cùng một cơ sở để triển khai.
Với công trình có yêu cầu cấp phép, kiểm tra sớm giúp hạn chế việc sửa hồ sơ về sau. Có thể đối chiếu thủ tục cấp phép xây dựng nhà cao tầng ngay trong giai đoạn chuẩn bị.
Cần kiểm tra gì trước khi chốt số tầng được phép xây dựng?
Một con số tầng cao chỉ có ý nghĩa khi đặt trong đúng điều kiện của khu đất. Tra cứu một mức tầng riêng lẻ vì thế chưa đủ để chốt phương án.
Trước hết, cần xác định quy hoạch và chức năng của thửa đất. Sau đó mới đối chiếu loại công trình, bề rộng đường hoặc hẻm tiếp giáp. Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi và chiều cao cũng phải được kiểm tra cùng nhau.
Giao thông, PCCC và hạ tầng kỹ thuật tiếp tục ảnh hưởng đến cách phát triển công trình. Hình dạng khu đất cũng cần được xem sớm, nhất là với thửa đất méo hoặc có chiều rộng thay đổi.
Với hồ sơ có nhiều bộ môn, kiểm tra chéo giúp phát hiện điểm chưa thống nhất trước khi triển khai. Khi cần đánh giá độc lập, có thể xem xét thẩm tra thiết kế công trình Đà Nẵng.
Kết luận
Số tầng được phép xây dựng phải được xác định từ quy hoạch và điều kiện thực tế của khu đất. Diện tích hay mặt tiền chỉ phản ánh một phần của bài toán.
Khi giới hạn tầng cao được làm rõ từ đầu, kiến trúc, kết cấu và thi công sẽ cùng phát triển trên một quy mô. Mục tiêu cuối cùng không phải xây cao nhất, mà là chọn mức tầng phù hợp với toàn bộ công trình.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
