Căn hộ cho thuê gần biển đang thu hút chủ đất ở Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và An Hải. Gần bãi tắm, nhiều tòa căn hộ dịch vụ 10 đến 20 phòng đang hình thành. Nhiều chủ đất chọn lô theo cảm giác gần biển rồi mới tính đến bản vẽ. Tuy nhiên, đất gần biển có những giới hạn mà đất trong phố hầu như không gặp. Đó là hành lang bờ biển, cao trình nền và sức ăn mòn của muối với cốt thép.
Có việc sửa được sau khi xây, còn có việc đã đổ bê tông thì không làm lại được. Thứ tự chốt vì thế quan trọng hơn cả phong cách thiết kế. Hãy cùng AFTA đi qua từng việc, bắt đầu từ những việc khó thay đổi nhất.
Giới hạn xây dựng của lô đất làm căn hộ cho thuê gần biển
Trước khi thiết kế căn hộ cho thuê Đà Nẵng gần biển, chủ đất cần biết lô được xây đến đâu.
Hành lang bảo vệ bờ biển
Quyết định 1202/QĐ-UBND năm 2023 phê duyệt ranh giới hành lang bảo vệ bờ biển Đà Nẵng. Chiều rộng hành lang ghi theo từng đoạn bờ, nên không thể đoán theo khoảng cách đến mép nước. Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo hạn chế xây dựng trong hành lang. Chủ đất nên đối chiếu số thửa với bản đồ mốc giới trước khi đặt cọc.
Tầng cao và mật độ xây dựng của căn hộ cho thuê
Quy chế kiến trúc Đà Nẵng xếp tòa dưới 20 căn hộ cho thuê vào nhà ở riêng lẻ. Bản sửa đổi áp dụng từ đầu năm 2026 tại các phường An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn. Số tầng tối đa phụ thuộc vào lòng đường hiện trạng trước lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng được phép không vượt quá 7 lần diện tích lô đất.
| Lòng đường | Tầng tối đa |
|---|---|
| Dưới 5,5m | 6 tầng |
| Từ 5,5m đến dưới 7,5m | 7 tầng |
| Từ 7,5m đến dưới 10,5m | 9 tầng |
Mật độ xây dựng tối đa giảm từ 100% ở lô 90 m² xuống 70% ở lô 200 m². Với đường rộng từ 10,5m trở lên, nên hỏi cơ quan cấp phép về mức tầng cao áp dụng.
Cao trình nền và nguy cơ ngập
Nền tầng 1 cao hơn mặt đường 0,2m, hoặc tối đa 0,45m nếu có sân trước. Khu vực có nguy cơ ngập được nâng cao hơn, do UBND phường quyết định. Mức này kéo theo chiều cao tầng 1, nên lô gần biển cần xác nhận sớm.
Khách thuê gần biển là ai và tòa nhà cần phục vụ ra sao?
Căn hộ cho thuê gần biển thường phục vụ hai nhóm khách với nhu cầu khác nhau. Một tòa nhà khó đáp ứng tốt cả hai nhóm cùng lúc.
| Khách thuê theo tháng hoặc quý | Khách ở ngắn ngày | |
|---|---|---|
| Đối tượng | Khách công tác, người làm việc từ xa, hộ ít người | Khách du lịch, nghỉ dưỡng vài đêm |
| Nhu cầu chính | Bếp, máy giặt, góc làm việc | Phòng sạch, nhận phòng linh hoạt |
| Tòa nhà cần | Hợp đồng ổn định, khu giặt phơi chung | Sảnh dễ nhận, quầy tiếp đón, kho hành lý |
| Vận hành | Dọn phòng định kỳ | Người trực và dọn phòng mỗi ngày |
Hướng ngắn ngày hấp dẫn vì đơn giá theo đêm thường cao. Tuy vậy, mô hình này gần với homestay cho thuê, nơi quầy tiếp đón chiếm nhiều chỗ. Cho thuê ngắn ngày còn chịu quy định cơ sở lưu trú và cần người trực mỗi ngày. Số phòng mỗi tầng giảm theo, vì các khu này lấy đi một phần mặt bằng.
Với chủ đất không muốn vận hành sát sao, cho thuê theo tháng thường dễ quản lý hơn. Đơn giá mỗi đêm thấp hơn, nhưng chi phí nhân sự nhẹ hơn và dòng tiền ổn định hơn. Dù chọn hướng nào, chủ đất cũng nên chốt trước khi vẽ. Sảnh, hành lang và số phòng mỗi tầng đều thay đổi theo lựa chọn này.
Muối, gió và độ ẩm tác động vào căn hộ gần biển ở những chỗ nào?
Căn hộ cho thuê gần biển chịu tác động ở ba lớp: nền móng, kết cấu và vỏ ngoài.
Nền móng. Đất ven biển thường là cát với mực nước ngầm nông. Hố móng vì thế dễ gặp nước nên cần khảo sát địa chất kỹ. Tùy tải trọng và nền đất, có thể dùng móng băng hai phương hoặc móng cọc khoan nhồi. Tầng hầm để xe cần có vách tầng hầm chống thấm tốt, vì phải chịu áp lực nước ngầm.
Kết cấu bê tông cốt thép. Đây là phần chỉ làm được một lần. Muối thấm qua lớp bê tông bảo vệ làm cốt thép gỉ. Khi nở ra, thép gỉ đẩy nứt lớp bê tông phủ ngoài. TCVN 9346:2012 quy định yêu cầu chống ăn mòn cho kết cấu bê tông trong môi trường biển. Tiêu chuẩn chia môi trường biển thành các vùng xâm thực. Vùng càng bị tác động mạnh thì yêu cầu về bê tông càng chặt. Vì vậy, kỹ sư cần biết lô cách biển bao xa ở khâu thiết kế kết cấu. Bản vẽ nên được thẩm tra thiết kế trước khi xin phép.
Vỏ ngoài và thiết bị. Những hạng mục sau gỉ nhanh hơn ở gần biển, nên cần chọn vật liệu chịu muối từ đầu:
- Cửa nhôm, lan can sắt và phụ kiện kim loại
- Khung bảng hiệu và hệ thống đèn mặt tiền
- Giá đỡ cục nóng điều hòa
Chia phòng căn hộ cho thuê khi biển chỉ nằm ở một phía
Biển chỉ nằm ở một phía của tòa nhà, nên view biển không chia đều cho mọi phòng. Mặt tiền hướng biển thường dành cho phòng lớn hoặc ban công rộng. Phòng phía trong cần lợi thế khác, như giếng trời. Tòa căn hộ 10 tầng AFTA thi công ở Sơn Trà nằm trên lô 9x17m. Mỗi tầng chỉ có tối đa 153 m² cho thang, hành lang và phòng. Số phòng vì thế cần tính theo khả năng lấy sáng, không chỉ theo diện tích sàn.
Quãng đường từ bãi biển về phòng cũng cần được thiết kế. Khách đi biển thường mang theo cát, đồ ướt và xe máy dính nước muối. Tầng trệt và khu dùng chung vì thế nên có:
- Chỗ rửa chân ngay sau lối vào
- Khu giặt phơi có mái che
- Nơi để đồ biển và chỗ để xe thông thoáng
Các khu này không được lấn vào hành lang và cầu thang. Hai hạng mục đó còn là lối thoát nạn theo quy định PCCC cho căn hộ cho thuê. Đường thoát nước của khu rửa chân cần có trong bản vẽ thiết kế điện nước công trình. Tầng tum có thể làm khu BBQ, như mẫu căn hộ dịch vụ 7 tầng tại Mai Thúc Lân.
Căn hộ cho thuê gần biển còn chịu quy định về thẩm mỹ ở mặt tiền. Mặt đứng không được dùng vật liệu phản quang hoặc kính lớn chưa chống lóa. Công trình trên hành lang cảnh quan ven biển còn phải nộp phối cảnh màu đủ các mặt. Ý tưởng mặt kính lớn vì thế cần bàn với đơn vị thiết kế từ đầu.
Khoản chi nào nên trả trước khi xây căn hộ cho thuê gần biển
Chi phí xây căn hộ cho thuê gần biển không tăng theo một con số cố định. Tuy vậy, có những khoản nên xử lý ngay lúc xây vì để sửa sau sẽ tốn hơn nhiều.
| Hạng mục | Xử lý lúc xây | Nếu để sửa sau |
|---|---|---|
| Bê tông và lớp bảo vệ cốt thép | Tính từ thiết kế kết cấu | Khó xử lý khi cốt thép đã gỉ |
| Chống thấm WC, ban công, mái | Làm đồng bộ khi thi công phần thô | Thấm lan xuống phòng đang có khách |
| Cửa, lan can, phụ kiện | Chọn vật liệu chịu muối | Thay cả loạt sau vài năm |
| Móng và nước ngầm | Đánh giá nền đất trước khi chọn móng | Phát sinh ngay khi đào hố móng |
Sau khi vận hành còn có khoản bảo trì định kỳ. Khoản này gồm sơn lại mặt đứng, kiểm tra chống thấm và thay phụ kiện gỉ. Chủ đất nên trích sẵn một phần dòng tiền cho thuê cho các khoản này.
Phần thô thường là khoản lớn nhất. Phần này tính theo diện tích tính giá, không phải diện tích sàn thực tế. Vì thế, cách tính diện tích sàn xây dựng căn hộ ảnh hưởng trực tiếp đến dự toán. Báo giá thi công phần thô của AFTA quy đổi từng hạng mục theo hệ số riêng. Hồ sơ thiết kế gồm cả kết cấu, điện nước và phối cảnh. Chủ đất nên hỏi rõ báo giá thiết kế đã gồm các hạng mục này chưa. Mức giá cuối cùng còn tùy gói thầu.
Giải đáp thắc mắc khi xây căn hộ cho thuê gần biển
Đất cách biển bao xa thì bị hạn chế xây dựng?
Với căn hộ cho thuê gần biển, không có một con số chung cho mọi lô. Chiều rộng hành lang bảo vệ bờ biển được ghi theo từng đoạn bờ. Vì vậy, cần đối chiếu số thửa với bản đồ mốc giới. Lô nằm ngoài hành lang sẽ xây theo quy chế kiến trúc và quy hoạch khu vực.
Có nên làm mặt kính lớn hướng biển không?
Được, nếu kính đã xử lý chống lóa và mặt đứng đúng quy định về màu sắc. Kính lớn cũng bị muối bám nên cần lau thường xuyên.
Tòa gần biển có phải bảo trì nhiều hơn không?
Có, chủ yếu ở lớp vỏ ngoài như sơn mặt đứng, chống thấm và phụ kiện kim loại. Kết cấu bê tông cốt thép làm đúng thì không cần can thiệp thường xuyên.
Giấy phép xây dựng căn hộ cho thuê gần biển có khác không?
Tòa dưới 20 căn hộ vẫn làm hồ sơ xây căn hộ cho thuê theo nhà ở riêng lẻ. Điểm cần chú ý thêm là vị trí lô so với hành lang bảo vệ bờ biển. Nếu thuộc hành lang cảnh quan ven biển, hồ sơ còn cần phối cảnh màu.
Chưa có bản vẽ thì bắt đầu từ đâu?
Bắt đầu từ việc đối chiếu lô đất với hành lang bờ biển và quy chế kiến trúc. Sau đó mới chốt nhóm khách và thiết kế. AFTA nhận trọn gói từ khảo sát đến thi công căn hộ, với quy trình thiết kế riêng. Chủ đất chỉ cần làm việc với một đầu mối.
Kết luận
Xây căn hộ cho thuê gần biển hiệu quả khi chủ đất chốt đúng thứ tự. Việc đầu tiên là ranh giới được xây và số tầng cho phép. Tiếp theo là nhóm khách thuê, rồi đến kết cấu, vật liệu và cách chia phòng. Chốt đúng thứ tự giúp bản vẽ ít phải sửa và hồ sơ xin phép đi nhanh hơn. Chi phí bảo trì về sau cũng nằm trong tầm kiểm soát.
Lưu ý quan trọng nhất là đối chiếu lô đất với bản đồ hành lang bờ biển. Chủ đất cũng cần xem quy chế kiến trúc hiện hành. Hai việc này nên làm trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng thiết kế. Quy định về hành lang, tầng cao và cao trình nền có thể được điều chỉnh theo từng đợt. Vì vậy, cần xác nhận lại với cơ quan quản lý lúc xin phép. Làm vậy giúp tránh mua phải lô không xây được đúng quy mô đã tính.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
