Thi công phần thô bao gồm những gì? Đây là toàn bộ hạng mục tạo khung chịu lực và lớp bao che của ngôi nhà. Cụ thể gồm móng, cột, dầm, sàn, mái, cầu thang, xây tô và đường ống điện nước âm tường. Ốp lát, sơn bả, trần, cửa và thiết bị thuộc phần hoàn thiện, nhưng ranh giới cụ thể phụ thuộc vào hợp đồng của từng nhà thầu.
Cùng gọi là “phần thô”, mỗi bảng báo giá có thể tính một phạm vi khác nhau. Có đơn vị đã gồm tô trát và chống thấm. Có đơn vị tách riêng thành gói nhân công hoàn thiện. Bài viết này liệt kê hạng mục theo trình tự thi công, chỉ ra phần nào thường nằm ngoài gói thô và gợi ý cách đọc hợp đồng trước khi ký.
Thi công phần thô là gì và nằm ở đâu trong tiến trình xây nhà
Phần thô là giai đoạn dựng khung chịu lực và các lớp bao che theo bản vẽ kỹ thuật. Giai đoạn này quyết định độ an toàn và tuổi thọ của kết cấu. Sai sót ở phần thô rất khó sửa sau khi đã tô trát và hoàn thiện. Phần hoàn thiện đến sau, gồm các lớp bề mặt và thiết bị để đưa nhà vào sử dụng.
| Tiêu chí | Phần thô | Phần hoàn thiện |
|---|---|---|
| Mục tiêu | Tạo khung chịu lực và bao che | Hoàn thiện bề mặt, công năng, thẩm mỹ |
| Hạng mục điển hình | Móng, cột, dầm, sàn, mái, xây tô, ống âm tường | Ốp lát, sơn bả, trần, cửa, thiết bị, nội thất |
| Khả năng sửa về sau | Khó, tốn kém vì ảnh hưởng kết cấu | Dễ hơn, thay được từng hạng mục |
Khi nhận thầu, phần thô thường đi theo hai hình thức:
- Khoán thô kèm nhân công hoàn thiện: nhà thầu cung cấp vật tư thô và nhân công. Vật liệu hoàn thiện do chủ nhà chọn và mua.
- Xây trọn gói: nhà thầu lo cả vật tư hoàn thiện và thiết bị theo danh mục thỏa thuận. Bạn có thể tham khảo thêm về thi công nhà trọn gói Đà Nẵng.
Thi công phần thô bao gồm những gì theo từng giai đoạn
Phần thô bám sát bản vẽ kết cấu và bản vẽ thi công đã được duyệt. Với công trình quy mô lớn, hồ sơ nên qua bước thẩm tra thiết kế công trình trước khi khởi công. Bảng dưới đây tóm tắt các giai đoạn, phần chi tiết nằm ngay sau đó.
| Giai đoạn | Hạng mục chính |
|---|---|
| Chuẩn bị | Dọn mặt bằng, định vị tim trục, dựng rào và lán trại |
| Móng và hạng mục ngầm | Đào móng, xử lý nền, thép, cốp pha, bê tông móng, giằng móng, đà kiềng, bể nước, bể phốt, hố ga |
| Khung bê tông cốt thép | Cột, dầm, sàn từng tầng, cầu thang, mái |
| Xây tường | Tường bao, tường ngăn, tường vệ sinh, giếng trời, hộp kỹ thuật |
| Điện nước âm | Ống chờ, ống luồn, hộp đấu nối, ống cấp thoát nước |
| Tô trát và chống thấm | Tô trong ngoài, cán nền, chống thấm sê nô, nhà vệ sinh, sân thượng |
Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình
Mặt bằng cần sạch và đủ chỗ tập kết vật liệu trước khi đào móng. Nếu đất có công trình cũ, việc tháo dỡ thường do chủ nhà thực hiện hoặc được tính thành hạng mục riêng. Nhà thầu dựng rào, lán trại, lấy điện nước thi công, rồi định vị tim trục theo bản vẽ. Trước khi đào, nên chụp lại hiện trạng các nhà liền kề để tránh tranh cãi về sau.
Móng và các hạng mục ngầm
Móng được thi công theo trình tự: đào đất, xử lý nền, lắp thép, dựng cốp pha, đổ bê tông, rồi xây giằng móng và lấp đất. Loại móng (đơn, băng, bè hoặc cọc) phụ thuộc vào tải trọng và nền đất. Bạn có thể xem thêm các loại móng nhà dân dụng và quy trình làm móng.
Cùng giai đoạn này, nhà thầu làm các hạng mục ngầm như bể nước, hố ga và bể phốt. Ba điểm cần kiểm tra ở phần móng:
- Loại móng và cao độ đáy móng khớp với bản vẽ kết cấu.
- Lớp bê tông lót và lớp bê tông bảo vệ cốt thép đủ chiều dày.
- Cốt thép đúng chủng loại, đường kính, vị trí và đoạn nối.
Khung bê tông cốt thép: cột, dầm, sàn, cầu thang, mái
Khung bê tông cốt thép là hệ chịu lực chính của nhà. Mỗi tầng lặp lại một chu trình: lắp thép và cốp pha cột, đổ cột, dựng cốp pha dầm sàn, buộc thép, đổ bê tông, bảo dưỡng. Bê tông thương phẩm giúp kiểm soát chất lượng và rút ngắn thời gian thi công. Sau khi đổ, bê tông cần được giữ ẩm khoảng 7 ngày.
Mác bê tông cụ thể do thiết kế kết cấu công trình quy định. Với nhà dân dụng, bê tông mác 250 là loại được dùng khá phổ biến cho móng, cột, dầm và sàn. Chất lượng bê tông còn phụ thuộc vào cốp pha, vì khuôn quyết định hình dạng và độ đặc chắc của kết cấu.
Các điểm kiểm tra ở phần khung:
- Biên bản nghiệm thu cốt thép và cốp pha trước mỗi lần đổ bê tông.
- Cốp pha kín khít và vững, tránh mất nước xi măng khi đổ.
- Không tự ý thêm nước vào bê tông tại công trường.
- Tháo cốp pha khi bê tông đạt cường độ theo thiết kế, không tháo theo ước chừng.
Cầu thang bê tông cốt thép thường đổ cùng hệ sàn, sau đó xây bậc bằng gạch. Phần mái có thể là mái bê tông cốt thép, mái tôn hoặc mái ngói trên khung kèo thép, tùy thiết kế. Nhiều hợp đồng tính mái tôn và mái ngói vào gói thô nếu thiết kế có hạng mục này.
Xây tường, tô trát và đường ống điện nước âm tường
Tường bao và tường ngăn được xây sau khi khung bê tông đủ cường độ. Thợ chừa sẵn hộp điện, ống nước, lỗ kỹ thuật và liên kết tường với cột, dầm bằng thép râu. Mạch vữa phải đều, tường thẳng và vuông góc. Quy trình chi tiết có trong bài về tiêu chuẩn xây tường gạch.
Sau khi xây, thợ xác định vị trí thiết bị, đục rãnh và đặt ống chờ cho dây điện, cáp mạng, ống cấp thoát nước. Việc này phải xong trước khi tô trát. Phần “điện nước âm” trong gói thô thường chỉ gồm ống luồn, hộp đấu nối và đường ống. Công tắc, đèn, vòi và thiết bị vệ sinh thuộc phần hoàn thiện.
Tô trát chia thành tô trong và tô ngoài nhà. Bên trong gồm tô tường, tô trần bê tông (nếu không làm trần thạch cao) và hoàn thiện ô cửa, hộc tường. Bên ngoài, tô tường bao thường kết hợp lớp chống thấm khi thiết kế yêu cầu.
Chống thấm sê nô, nhà vệ sinh và sân thượng
Nhiều hợp đồng đưa chống thấm vào gói thô vì hạng mục này làm khi kết cấu còn trần, trước lúc ốp lát. Ở khu vực ẩm, nhà thầu thường thêm phụ gia chống thấm vào bê tông và xử lý kỹ góc, chân tường. Sàn nhà vệ sinh cần có độ dốc về phía thoát nước, tối thiểu khoảng 0,5%. Bài viết về nhà vệ sinh sàn âm và sàn dương giải thích thêm về cách hạ cốt sàn và bố trí thoát nước.
Chống thấm nên được ngâm thử nước từ 24 đến 48 giờ và nghiệm thu trước khi ốp lát. Sau khi phủ gạch và vữa, việc phát hiện thấm dột sẽ rất tốn kém.
Những hạng mục không nằm trong gói thô hoặc tùy hợp đồng
Phần dễ phát sinh tranh chấp nhất là các hạng mục nằm giữa thô và hoàn thiện. Bảng sau chia chúng thành ba nhóm.
| Nhóm | Hạng mục | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thường nằm trong phần thô | Móng, bể ngầm, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái, xây tô, ống điện nước âm | Phạm vi mái và tô trát cần xem lại trong hợp đồng |
| Thường thuộc hoàn thiện | Ốp lát, sơn bả, trần thạch cao, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, bếp, nội thất | Có thể tính bằng nhân công hoàn thiện |
| Tùy hợp đồng, cần ghi rõ | Tháo dỡ công trình cũ, xử lý nền yếu, sân vườn, tường rào, hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời, mạng LAN và camera, đá hoa cương, thang máy, hồ sơ thiết kế và giấy phép | Dễ phát sinh nếu không liệt kê từ đầu |
Hợp đồng ghi chung chung “theo thiết kế” mà không kèm bản vẽ hay bảng khối lượng là tình huống hay gây phát sinh. Hãy yêu cầu nhà thầu liệt kê hạng mục đã gồm và không gồm bằng văn bản.
Phần thô thay đổi thế nào theo loại công trình
Nhà phố và phòng trọ
Nhà phố có mặt bằng hẹp, thi công sát nhà bên cạnh nên cần che chắn kỹ và vận chuyển vật liệu trong điều kiện hạn chế. Móng thường là móng băng hoặc móng cọc, tùy nền đất. Phòng trọ có nhiều phòng, mỗi phòng một khu vệ sinh, nên số đường ống và vị trí chống thấm tăng lên đáng kể. Thông tin chi tiết hơn nằm ở các trang thi công nhà phố và thi công phòng trọ.
Căn hộ cho thuê và khách sạn
Hai loại công trình này có nhiều tầng, nhiều phòng và mật độ đường ống kỹ thuật dày. Hộp gen, ống cấp thoát nước và đường điện từng phòng đều phải đặt đúng vị trí trước khi tô trát. Tải trọng lớn đòi hỏi bố trí cột, dầm đúng bản vẽ kết cấu. Phạm vi hạng mục của từng loại có trong bài về xây dựng căn hộ Đà Nẵng và thi công khách sạn Đà Nẵng.
Công trình nhiều tầng hoặc có tầng hầm
Công trình nhiều tầng thường cần cọc khoan nhồi hoặc cọc ép, lõi thang máy, hệ giàn giáo và cốp pha lớn. Tầng hầm thêm vách bê tông, hố móng sâu và biện pháp giữ ổn định cho nhà lân cận. Mỗi hạng mục này thường được tính riêng so với phần thô thông thường. Công trình tòa văn phòng đa chức năng do AFTA thi công có hồ sơ ảnh theo từng bước, từ đập đầu cọc khoan nhồi, cốt thép móng đến đổ bê tông sàn các tầng. Với quy mô này, bạn có thể tham khảo thêm về thi công nhà cao tầng Đà Nẵng.
Kiểm tra gì khi ký hợp đồng và nghiệm thu phần thô
Cách đọc báo giá và hợp đồng khoán thô
Trước khi ký, hãy đối chiếu sáu nội dung sau:
- Phạm vi: danh sách hạng mục đã gồm và không gồm.
- Vật tư: chủng loại thép, xi măng, gạch, ống và mác bê tông.
- Hình thức: vật tư kèm nhân công hay chỉ nhân công.
- Cách tính diện tích: quy đổi cho móng, mái, sân thượng, tầng hầm.
- Tiến độ và thanh toán: các đợt gắn với hạng mục hoàn thành.
- Bảo hành: phạm vi và thời hạn bằng văn bản.
Bạn có thể đối chiếu thêm với báo giá thi công phần thô Đà Nẵng và cách tính diện tích xây dựng.
Nghiệm thu từng giai đoạn
Phần thô nên được nghiệm thu theo từng công đoạn, trước khi bị che lấp bởi lớp tiếp theo. Các tiêu chuẩn thường được tham chiếu gồm TCVN 4453 về bê tông cốt thép toàn khối, TCVN 4085:2011 về kết cấu gạch đá, TCVN 9377-2:2012 về công tác trát và TCVN 5718:1993 về chống thấm mái và sàn bê tông cốt thép. Các tiêu chuẩn này được cập nhật theo thời gian, vì vậy bạn nên hỏi nhà thầu áp dụng phiên bản nào trong hồ sơ thiết kế.
Mỗi lần nghiệm thu nên có biên bản. Ba mốc quan trọng nhất là cốt thép và cốp pha trước khi đổ bê tông, từng tầng sau khi hoàn thành khung, và chống thấm trước khi ốp lát. Nếu chưa có kinh nghiệm, bạn có thể nhờ người am hiểu xây dựng cùng giám sát.
Cách AFTA triển khai phần thô
AFTA là công ty xây dựng ở Đà Nẵng thành lập năm 2015. Đơn vị nhận thi công phần thô, hoàn thiện và trọn gói từ thiết kế đến nội thất. Chủ nhà có thể xem trước quy trình thi công, bảng tiến độ và chính sách bảo hành trên website để đối chiếu với hợp đồng. Các công trình đã thực hiện được tập hợp tại mục dự án thi công.
Câu hỏi thường gặp về thi công phần thô
Xây thô có bao gồm điện nước không
Thường có phần âm tường: ống luồn, hộp đấu nối, đường ống cấp thoát nước. Công tắc, đèn, vòi và thiết bị vệ sinh thuộc phần hoàn thiện.
Xây thô có tô tường không
Nhiều gói đã tính tô trát trong và ngoài nhà. Một số báo giá tách tô trát thành hạng mục riêng, nên cần xem bảng hạng mục trong hợp đồng.
Nhân công hoàn thiện là gì
Đó là chi phí thợ thực hiện ốp lát, sơn bả, lắp thiết bị. Vật liệu hoàn thiện do chủ nhà mua hoặc nhà thầu cung cấp theo thỏa thuận riêng.
Nên khoán thô hay xây trọn gói
Khoán thô cho phép tự chọn vật liệu hoàn thiện nhưng chủ nhà phải điều phối nhiều đơn vị. Xây trọn gói có một đầu mối chịu trách nhiệm. Lựa chọn phụ thuộc vào thời gian và khả năng giám sát của bạn.
Kết luận
Thi công phần thô bao gồm các hạng mục tạo khung chịu lực và lớp bao che cho ngôi nhà. Cụ thể là móng, hạng mục ngầm, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái, xây tường và đường ống điện nước âm tường. Giai đoạn này quyết định độ an toàn và tuổi thọ công trình. Sai sót ở phần thô rất khó sửa sau khi đã tô trát và hoàn thiện.
Phạm vi gói thô không thống nhất giữa các nhà thầu, nhất là tô trát, chống thấm và mái. Sân vườn, tường rào hay nước nóng năng lượng mặt trời thường tách thành hạng mục riêng. Chủ nhà nên yêu cầu liệt kê hạng mục đã gồm và không gồm bằng văn bản. Cốt thép, cốp pha, từng tầng khung và chống thấm cũng cần được nghiệm thu trước khi bị che lấp, nhằm đảm bảo chất lượng và hạn chế phát sinh chi phí.
Thông tin liên hệ:
- Website: aftavietnam.com.vn
- Địa chỉ: 626 Núi Thành, Phường Hòa Cường, TP Đà Nẵng.
- Facebook: AFTA – Thiết Kế và Thi Công
- SĐT: 0935 29 51 61 – 02363 62 46 98 – 0906 47 80 47
- Email: aftavietnam@gmail.com
